Vendre une forêt est une démarche qui nécessite une bonne connaissance des particularités financières, juridiques et fiscales d’un investissement forestier.
Cet article vous présente les éléments à prendre à compte dans le cadre d'un projet de vente d'une forêt ou d'un bois.
Il vous faut tout d’abord définir le prix de vente de votre forêt. Vous pouvez vous reporter à la section consacrée au prix des forêts dans notre guide d’achat.
Mais au regard des très nombreux critères à prendre en compte pour évaluer une forêt, il sera sans doute très intéressant de compléter votre approche par celle de professionnels qu’ils soient experts forestiers où agents immobiliers.
Ces professionnels ont très souvent un fichier d’acquéreurs qui peut vous permettre d’aller très vite. Les syndicats des propriétaires forestiers ou les coopératives forestières peuvent également vous apporter des informations sur les projets d’achats.
Nombre de ces professionnels ou organismes diffusent leurs annonces sur ma-propriete-forestiere.fr qui est aujourd’hui un site très consulté par de nombreux acquéreurs. Vous pouvez publier votre annonce directement sur notre portail ou faire appel à un de nos annonceurs pour vous accompagner dans cette démarche de vente.
Il existe plusieurs de droits de préférence ou de préemptions qui peuvent s’appliquer lors d’une vente d’une parcelle boisée. Le notaire chargé de régulariser l’acte authentique devra notifier chaque bénéficiaire d’un droit préalablement à la vente sous peine de nullité de l’acte.
Lors de la vente d’une propriété boisée de moins de 4ha, classée au cadastre en nature de bois et forêts, les propriétés des parcelles boisées contiguës bénéficient d’un droit de préférence.
Afin de permettre aux voisins d’exercer ce droit, le notaire informera ces propriétaires voisins soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par voie d’affichage en mairie lorsque le nombre de ces voisins est supérieur à 10.
Après information, ces voisins disposent alors d’un délai de 2 mois pour se porter acquéreur aux prix et conditions indiqués par le vendeur.
La commune sur laquelle la forêt est implantée bénéficie du même droit de préférence que les voisins des parcelles contiguës.
A noter qu’en cas de pluralité d’acquéreurs entre voisins et la commune, c’est le propriétaire qui choisit librement à qui céder son bien.
Le droit de préemption bénéficie aux communes détenant une parcelle boisée contigüe soumise à un document de gestion.
Le droit de préemption diffère du droit de préférence car il permet à son bénéficiaire de remplacer définitivement l’acquéreur initial sans possibilité pour le vendeur de renoncer à la vente.
L’état bénéficie d’un droit de préemption si une forêt domaniale jouxte la parcelle en vente
La SAFER ne bénéficie pas en principe de droit de préemption sur les parcelles boisées.
Toutefois, elle bénéficie d’un droit de préemption en cas de vente de biens mixtes c’est-à-dire en cas de cession simultanée de parcelles boisées et non boisées. Toutefois, l’acquéreur pourra conserver les parcelles boisées si le prix de ces parcelles à fait l’objet d’une mention expresse dans la notification.
La SAFER bénéficiera également d’un droit de préemption dans les cas suivants :
Enfin, depuis 2017, la SAFER bénéficie d’un droit de préemption sur les forêts en Ile-de-France dans le but de lutter contre le mitage des espaces forestiers sur la région.
Si la fiscalité forestière est particulière, les modalités d’imposition des plus-values lors de la vente d’une parcelle de bois sont classiques.
Les plus-values générées lors de la vente de bois et forêts sont soumises à l’impôt sur les plus-values immobilières. Toutefois, si le propriétaire de la forêt est considéré comme un professionnel, les plus-values seront imposées en plus-values professionnelles, régime que nous n’étudions pas dans cet article.
Calcul de la plus-value : La plus-value est la différence entre le prix d’achat initial (augmentation des frais supporté lors de l’achat) et le prix de cession (augmenté des frais supportés par le vendeur).
L’imposition sur la plus-value est de 36,2%, taux global qui comprend :
Des abattements sont appliqués sur chacun des impôts :
L’application de ces abattements permet de bénéficier d’une exonération totale après 30 années de détention.
Exonération pour prix de cession inférieure à 15 000 € : Le ventes d’immeubles de moins de 15 000 € sont exonérées d’impôt sur les plus-values. En cas de cession à des acquéreurs distinct, ce seuil de 15 000 € doit être apprécié acquéreur par acquéreur. En cas de cession de plusieurs parcelles cadastrales à un même acquéreur, le seuil de 15 000 € s’appréciera parcelle par parcelle pour les parcelles non contigües. Pour les parcelles contigües, ce seuil s’applique pour le prix de l’ensemble de ces parcelles.
Ce dispositif d’imposition des plus-values s’applique tant pour les propriétaires privés que pour les Groupements Forestiers (sauf option à l’Impôt sur les Sociétés).
Si vous avez bénéficié des avantages fiscaux liés à l’IFI ou aux droits de transmission (régime Monichon) et que vous cédez votre forêt avant le terme de l’engagement des 30 ans, vous devrez transférer vos obligations aux futurs propriétaires des biens avec l’engagement de vous fournir des informations sur la gestion des biens à venir, afin que le contribuable puisse ensuite déposer ses bilans décennaux de bonne gestion.
La cession de parts d’un Groupement Forestier bénéficie d’un régime de faveur car l’enregistrement de l’acte auprès des impôts se fait pour un coût fixe de 125 € (contre 5 % pour les autres sociétés à prépondérance immobilière) contre 5% pour les sociétés civiles immobilières. Cette économie de droits profite à l’acquéreur et non au vendeur.
La demande pour les forêts à vendre est très forte en France et nul doute que vous trouverez vite un vendeur si votre prix de vente est cohérent avec les prix du marché.
Il ne faut toutefois par oublier les particularités des droits de préférence et des droits de préemption existants et intégrer l’impact fiscal sur la plus-value réalisée.
