L'achat de foncier loué est un investissement intéressant pour les épargnants souhaitant percevoir des revenus récurrents.
Avec un rendement compris en moyenne entre 3 et 5%, c'est un effet une diversification patrimoniale attractive pour des investisseurs avisés. Cette rentabilité peut également s'accompagner de belles perspectives de plus-values. Nous vous dévoilons ici les facettes de cet investissement souvent méconnu, et comment www.ma-propriete.fr peut être votre allié dans cette démarche.
Le fermage, le loyer agricole versé par le fermier au bailleur, est encadré par des règles fixées par le code rural au niveau de chaque département. Il varie chaque année selon un indice national des fermages. Il est généralement compris entre 160 et 230 euros par an.
Le prix moyen des terres agricoles louées s'établit à 5 060 € par hectare en France, selon les statistiques de la SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural) soit une décote moyenne de 18% par rapport au prix de vente des terres libres, permettant un rendement locatif brut entre 3 et 4,5%.
Le prix des terres louées est passé de 4 060 € par hectare en 2012 à 5 060 € en 2022, soit une progression de 24,6% (l'inflation cumulée sur la même période est de seulement 10%).
Ce potentiel de plus-value permet de majorer très sensiblement l'intérêt de l'épargne foncière.
La progression du prix des terres louées va t'il continuer à progresser en France? Il est difficile de répondre à cette question.
Toutefois, le prix des terres en France est parmi les plus bas d'Europe. C'est la conséquence de la réglementation agricole et notamment du droit de préemption de la SAFER et du Contrôle des Structures. Cet écart de prix devrait logiquement se réduire avec le temps
Le soutien à l'agriculture devrait perdurer et permettre une amélioration durable des revenus agricoles. Cet élément devrait également permettre de soutenir le prix des terres agricoles.
Enfin, même si différentes lois ont été adoptées afin de limiter l'artificialisation des terres, ce sont 125 000 hectares de terres agricoles qui seront converties en terrains urbanisés entre 2021 et 2031. Ce qui créera inévitablement un effet à la hausse sur le prix des terres libres et louées.
Un terrain agricole ne peut pas être volé et est difficilement dégradé contrairement à d'autres investissements immobiliers. Par ailleurs, sur des périodes très longues, le prix des terres est déconnecté des marchés financiers ce qui permet de sécuriser la valeur de son patrimoine.
L'acquisition agricole est un canal efficace pour diversifier un portefeuille d'investissements, diluant ainsi les risques associés à une concentration sectorielle.
En optant pour l'achat de foncier rural, vous favorisez l'essor de l'agriculture française. Vous pouvez également insérer des clauses environnementales dans un bail rural promouvant ainsi des pratiques agricoles respectueuses de l'environnement et stimulant l'économie locale.
Le régime de base des locations de biens agricoles est le statut des baux ruraux. Le bail rural a une durée minimale de 9 ans avec un droit de renouvellement automatique pour le fermier. Le montant du fermage est encadré et les possibilités ouvertes pour mettre fin au bail ou à ses renouvellements par le propriétaire sont très limitées.
Il est également possible d'opter pour des contrats de location avec des durées plus longues et de bénéficier ainsi d'avantages fiscaux.
Si vous louez votre parcelle agricole dans le cadre d'un bail à long terme (d'une durée supérieure à 18 ans), vous pouvez alors bénéficier d'un abattement sur la valeur de vos terres dans le cadre d'une succession, d'une donation ou au titre de l'Impôt sur la Fortune Immobilière.
Pour les droits de succession, depuis la loi de finances pour 2023, cet abattement est de 75% jusqu'à 300 000 € et de 50% au-delà de ce seuil. Le propriétaire s'engage alors à conserver la propriété des biens pendant 5 ans. L'abattement de 75% eut être porté jusqu'à 500 000 € s'il en conserve la propriété pendant 10 ans.
L'abattement au titre de l'Impôt sur la Fortune Immobilière est de 75 % de la valeur des biens loués jusqu'à 101 897 € et de 50% au-delà de ce seuil.
La SAFER dispose d'un droit de préemption sur toutes les ventes d'immobilier agricole. Après notification du projet de vente par le notaire, elle bénéficie d'un délai de 2 mois pour exercer ou non son droit. Dans ce cas, elle se substitue à l'acheteur et rétrocèdera ensuite le bien à un acquéreur qu'elle juge prioritaire.
De plus, la location des terres nécessite une autorisation d'exploiter au titre du Contrôle des Structures, accordée à l'exploitant agricole par les autorités compétentes.
L'investissement foncier agricole, en plus d'offrir une diversification de portefeuille, peut être un placement très rentable. Vous pouvez également, par les clauses environnementales, accompagner la transition agro-écologique de l'agriculture française. Le régime fiscal, selon le type de location mis en place, peut également être un outil de transmission de votre patrimoine et vous permettre de réduire votre imposition au titre de l'Impôt sur la Fortune Immobilière.
Une initiative qui, bien orchestrée, s'inscrit dans une démarche d'investissement responsable et réfléchi, avec ma-propriete.fr comme partenaire potentiel dans votre quête foncière.
