La recherche d’une forêt à vendre est un projet qui attire de nombreuses personnes mais peut faire peur par méconnaissance de la réglementation et des obligations qui pèsent sur les propriétaires forestiers.
Cet article vous guide dans les principaux éléments à connaitre pour réussir l’achat d’un bois ou d’une forêt. Vous trouverez également un lien vers des articles complémentaires permettant une étude approfondie de nombreux points.
La forêt française couvre plus de 17 millions d’ha et est détenue par deux catégories de propriétaires : des propriétaires privés pour 13 millions d’ha (3,1 millions de propriétaires) et pour 4,3 millions d’ha par des propriétaires publics. A noter que la forêt couvre en outre 8,25 millions d’ha dans les départements d’outre-mer dont 8 millions pour le seul département de la Guyane.
La surface de la forêt française a fortement progressé au cours du 20ème siècle : En 1908, la surface de la forêt française approchait 10 millions d’ha et couvrait 19% du territoire contre 31% de nos jours.
A noter que 380 000 propriétaires forestiers possèdent 76% de la surface privée (surface supérieure à 4ha). 3 millions d’hectares sont donc détenus par plus de 3 millions de propriétaires avec une superficie moyenne inférieure à 1ha.
Ce morcellement important de la forêt privée française nuit fortement à sa gestion. Les dispositifs particuliers tant fiscaux que liés au droit de préférence forestier ou de préemption ont pour principal objectif de réduire ce morcellement.
Acheter une forêt est un projet qui répond à des attentes très variées :
Quel que soit le projet, un examen attentif du marché et des régimes fiscaux est nécessaire avant de passer à l'achat d'une parcelle boisée.
Si les régimes fiscaux sont attractifs, ce que nous verrons plus loin, ceci s’explique par la relative faible rentabilité de la forêt sur du long terme.
En moyenne, les experts considèrent que la rentabilité d’une forêt est de l’ordre de 1 à 2% par an avec toutefois de fortes variations selon que vous réaliserez des coupes ou des plantations. Les revenus tirés des coupes d’arbres doivent, pour une part importante, être réinvestis dans de nouvelles plantations et l’entretien des plantations existantes.
Certaines productions peuvent permettre d’atteindre de bien meilleurs rendements du fait de rotation plus courtes. Bien géré, l’investissement forestier peut donc être un bon placement sur la durée.
Compte tenu de la durée des cycles d’exploitation et des différents dispositifs fiscaux, l’investissement forestier doit se faire sur un horizon à long terme soit au minimum de 15 à 30 ans.
Comme pour les terrains agricoles ou l’immobilier d’habitation, les prix des forêts à vendre sont très variables selon les régions et la consistance des forêts. Il est important de connaitre les prix moyens pratiqués mais il faut avant tout tenir compte de l’état de la forêt au jour de la vente :
Si vous ne maitrisez pas ces questions, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un expert forestier qui saura évaluer le terrain boisé à vendre selon ces critères et de nombreux autres.
La SAFER publie chaque année une étude sur le prix de vente des forêts. Vous retrouvez également une présentation plus succincte sur le site internet le prix des terres.
Le prix moyen de vente des forêts était de 4 750 €/ha en 2023 en progression de 5,2% par rapport à 2021. Ce prix est en progression constante depuis 1997 (2 180 €/ha).
L’achat de forêts est un marché sur lequel les biens disponibles sont peu nombreux et qui fait face à une forte demande d’acquéreurs.
La surface vendue est en repli (-8,5%) avec 141 900ha transmis contre 155 100 hectares transmis en 2022. Cette baisse de volume provenant principalement d’une diminution des ventes de forêts de grande surfaces.
Les disparités sont toutefois très fortes entre les régions et les typologies des ventes (taille et nature des parcelles). Le prix moyen de cession est ainsi plus faible pour les petites propriétés que pour les grandes. Les prix maximums de cession atteignent dorénavant près de 15 000 €/ha avec des records jusque 40 000 €/ha..
| Régions forestières | Prix 2023 par hectare | Variation sur 1 an |
| Nord-Bassin parisien | 7 440 € | +7,4% |
| Ouest | 6 630 € | +1,5% |
| Est | 4 860 € | + 2,9% |
| Alpes-Méditerranée-Pyrénées | 3 900 € | +1,1% |
| Sud-Ouest | 3 320 € | +5,2% |
| Massif Central | 2 900 € | +6,3% |
Prix annuels en euros courants. Source : Groupe Safer-SSP.
| Régions forestières | Prix 2023 par hectare | Variation sur 1 an |
| De 1 à 10 hectares | 3 530 € | +0,4% |
| De 10 à 25 hectares | 3 640 € | - 12,0% |
| Plus de 25 hectares | 5 800 € | +10,3% |
Prix annuels en euros courants. Source : Groupe Safer-SSP.
Forêt Patrimoine et le Comité des Forêts publient également chaque année une analyse du marché des transactions forestières.
Selon leur dernière analyse pour les forêts non bâties de 1ha et plus, le prix moyen de transaction s’élève à 5 809 € par hectare en 2023 en progression de 2,7% par rapport à 2022.
L’étude souligne toutefois une très grande hétérogénéité des valeurs selon les surfaces vendues et les régions concernées. Le prix par hectare augmentant avec la surface vendue ; ce qui s’explique par la rareté de ces biens sur le marché et la gestion plus qualitative de ces grandes propriétés.
Le prix moyen des forêts à vendre de plus de 50ha s’élève ainsi à 8 981 € par hectare, 2023 contre 7 895 €/ha en 2022 soit en progression de 13,7% malgré une diminution de 29% de la surface vendue.
L’achat d’une forêt, qu’il soit fait à titre personnel ou par l’intermédiaire d’un Groupement Forestier, se fait sous le régime normal des droits d’enregistrement soit à un coût de 5,89% de droits d’enregistrement (avec quelques particularités départementales).
Depuis le 1er janvier 1999, il n’existe plus de régime de faveur sur les droits d’enregistrement à payer lors de l’achat d’une forêt.
A ces droits d’enregistrement, vous devrez rajouter les émoluments et débours de l’acte notarié d’acquisition ainsi que les éventuels frais de garantie lié à votre financement.
En conséquence, le montant des « frais de notaire » est généralement compris entre 7,5 et 8% du prix d’achat.
Toutefois, l’achat de parts de Groupements Forestiers se fait à des droits d’enregistrement fixes de 125 € contre 5% pour les sociétés immobilières classiques.
Un Groupement Forestier est une société civile immobilière de type particulier qui a vocation à détenir exclusivement des propriétés forestières.
Il existe 2 types de Groupements Forestiers :
les Groupements Forestiers d’Investissement (GFI) qui ont fait l’objet d’un agrément par l’autorité des marchés financiers (AMF)
les Groupements Fonciers Forestiers (GFF)
Un troisième type, le Groupement Foncier Rural, est un Groupement Foncier détenant à la fois des actifs agricoles et des actifs forestiers. Il bénéficie de la fiscalité propre aux Groupements Fonciers Agricoles (GFA) pour son patrimoine agricole et de la fiscalité propre aux Groupements Fonciers Forestiers (GFF) pour son patrimoine forestier.
La constitution d’un Groupement Forestier se fait sans payer de droits d’enregistrement. L’apport de parcelles de forêts après constitution de la société peut également bénéficier d’une exonération de droits d’enregistrements si le terrain comporte moins de 5ha et a une valeur inférieure à 7 623 €.
Acheter des parts d’un Groupement Forestier déjà propriétaire d’une forêt permet de faire une économie de droits d’enregistrement très importante car, comme nous l’avons pu précédemment, cette vente sera soumise à un droit fixe de 125 €. Il faudra toutefois rajouter les honoraires du rédacteur de l’acte et quelques frais annexes, mais l’économie peut être très importante (jusque 5% environ de la valeur de la forêt).
Avant de vous lancer dans la création d'une telle structure, il est essentiel de tenir des inconvénients des groupements forestiers et notamment ceux liés au formalisme administratif des sociétés.
Cette structure est également un outil d’investissement permettant à de petits investisseurs de mutualiser l'achat d'un domaine forestier et présente des avantages par rapport au régime de l’indivision qui est par nature plus fragile.
La gestion durable des forêts garantit leur diversité biologique, leur productivité, leur capacité de régénération, leur vitalité et leur capacité à satisfaire leurs fonctions économique, écologique et sociale.
Les documents de gestion durable des forêts privées, qui attestent de sa prise en compte, ont été créés par la loi d'orientation forestière de 2001, et permettent de justifier d'une garantie de gestion durable nécessaire pour l'obtention de toute aide ou réduction fiscale.
Quels sont ces documents :
Le Schéma Régional de Gestion Sylvicole (SRGS) est un document cadre régional pour les forêts privées.
Le Plan Simple de gestion (PSG) est un document spécifique à sa forêt. Le PSG est indispensable pour les forêts de plus de 25 ha.
Le Code de Bonnes Pratiques Sylvicoles (CBPS) est un moyen simple de gérer les petites surfaces.
Le Règlement Type de gestion (RTG) est un outil définissant les modalités de gestion pour chaque grand type de peuplement. Le RTG s'adresse aux propriétaires ne rentrant pas dans le cadre d'une obligation de PSG et qui font gérer leur bois par un organisme de gestion (coopérative...) ou un expert.
Le Plan Simple de Gestion peut être réalisé par une coopérative forestière, par un expert forestier ou par le propriétaire lui-même et fera l’objet d’un agrément par le Centre Régional de la Propriété Forestière.
Le Plan de gestion est obligatoire pour bénéficier des avantages fiscaux.
Le DEFI acquisition, pour Dispositif d’Encouragement Fiscal à l’Investissement dans l’acquisition d’une forêt, est un dispositif fiscal permettant de bénéficier d’un crédit d’impôt lors de l'achat d'une parcelle de bois à vendre. Il est accordé aux acquéreurs d’une propriété de plus de 4ha (ou permettant d’atteindre une surface de 4ha) ou de parts d’un groupement foncier.
En contrepartie du crédit d’impôt, le propriétaire s’engage à conserver la forêt pendant 15 ans et à appliquer un plan de gestion durable.
Ce crédit d’impôt est de 25% du prix d’acquisition plafonné à 6 250 € pour une personne seule et 12 500 € pour un couple.
Lorsque vous souscrivez à des parts d’un groupement forestier d’investissement (GFI), vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt sur le revenu. Elle correspond au dispositif Madelin PME (article 199 terdecies-0 A du code général des impôts).
La réalisation d’une construction dans une forêt relève de la réglementation de l’urbanisme.
Les parcelles de forêt ont un classement spécifique (N pour Naturel) et il est interdit d’y construire un bâtiment d’habitation (Art. R151-25 du code de l’urbanisme). Les constructions potentiellement autorisées sont les constructions nécessaires à l’exploitation agricole et forestière. Les habitations légères de loisirs peuvent être éventuellement autorisées par votre mairie.
Si vous voulez vivre au milieu de votre forêt, vous n’aurez donc pas d’autre solution que d’acheter une maison construite au cœur d’une parcelle de forêt.
Il n’est pas obligatoire d’assurer votre forêt. Toutefois, au regard des risques de catastrophes naturelles, il peut être judicieux de souscrire une assurance et de couvrir votre responsabilité civile.
Vous connaissez dorénavant les principales règles de l’achat d’une forêt ainsi que les prix moyens de vente et les avantages fiscaux dont vous pouvez bénéficier.
A vous de définir maintenant les modalités concrètes de votre projet : région, surface, budget, … et à rechercher les forêts à vendre grâce à notre portail d’annonces immobilières.
