Dans ce premier article, nous vous présentons le statut universel du bail rural ainsi que les spécificités du bail verbal et la nécessité d’obtenir une autorisation d’exploiter au titre du contrôle des Structures, condition de validité du bail rural.
Le bail rural a un statut universel : Toute location payante d’immeubles agricoles relève par définition du statut du fermage.
Il existe bien entendu des exceptions et des baux de longue durée, dont nous parlerons dans de prochains articles, avec des caractéristiques différentes de celles d’un bail rural.
Mais en dehors de ces exceptions, tout contrat de location portant sur des terrains agricoles ou des bâtiments agricoles relève du statut du fermage.
Et comme les dispositions les plus importantes du bail rural sont d’ordre public, il n’est pas possible d’y déroger. Ceci signifie que même avec l’accord écrit des parties, certaines clauses écrites dans un contrat de bail rural peuvent être illégales car elles ne respectent la loi.
A noter que le caractère onéreux (avec un paiement) du contrat, qui est déterminant pour relever du statut du fermage, est large et dépasse le simple paiement du fermage. Par exemple, le remboursement par le fermier d’une quote-part de taxes foncières est considéré comme un paiement tout comme un paiement en nature.
Quelques exemples de clauses nulles malgré l’accord écrit entre les parties : bail rural signé pour une durée de 1 an, montant de fermage supérieur au barème, clause de non-renouvellement au terme du bail, engagement d’achat par le fermier après quelques années, …
Le cadre général d’un bail rural est donné par la loi (articles L 411-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime). En complément, chaque département a déterminé des règles particulières qu’il faut consulter avant de rédiger un bail.
Un bail rural doit faire l’objet d’un contrat écrit. Toutefois un bail verbal, s’il est assorti d’un paiement et porte sur un bien agricole, relève du statut du fermage.
Le défaut d’écrit ne suffit donc pas pour s’exonérer de ce statut. Le défaut d’écrit pose au contraire des difficultés au cours de la vie du bail tant pour le fermier que pour le bailleur.
Au bout de quelques années, il est difficile de savoir quand le bail a commencé. Il devient alors impossible de déterminer à quelle date il se renouvelle. Le propriétaire peut difficilement s’opposer au renouvellement d’un bail dont il ne connait pas les dates.
Lors d’un achat par le fermier, il est difficile de prouver la durée de détention pour s’exonérer du droit de préemption de la SAFER ou de bénéficier des droits d’enregistrement réduits en qualité de fermier.
A noter que la rédaction d’un bail doit s’accompagner de la rédaction d’un état des lieux. Cet état des lieux au moment de l’entrée dans la propriété permet de vérifier la bonne application des règles du bail concernant les arbres (abattage, élagage, …), les chemins, les bâtiments, … Il peut également servir de base pour calculer l’indemnité pour amélioration due au fermier à la fin du bail.
Il est donc important de rédiger un bail écrit et de l’accompagner d’un état des lieux.
La validité d’un bail rural nécessite d’obtenir une autorisation d’exploiter au titre du contrôle des structures. Si le preneur n’obtient pas cette autorisation, le bail est nul et non avenu. C‘est donc un élément primordial du bail. 
Malgré l’accord entre les parties, le bail conclu au profit d’un fermier qui a un refus d’autorisation d’exploiter est donc nul.
Le Contrôle des Structures est une règlementation qui autorise à exploiter du terrain agricole ou à réaliser une activité agricole. Il a pour objectif de favoriser les installations d’agriculteurs et de réguler la taille des exploitations agricoles.
Note de l’auteur : Les informations que nous vous présentons ont un caractère purement informatif et pédagogique et ne peuvent se substituer à une analyse réalisée par un professionnel du droit rural. En cas de conflit, difficulté, … nous vous invitons à vous rapprocher d’un de ces professionnels (avocats, notaires, juristes en droit rural, …).
