Faut-il obligatoirement être agriculteur pour pouvoir acheter un terrain agricole ? Y a-t-il des démarches administratives particulières à réaliser ? Si tout le monde a le droit d’acheter des terres agricoles, il faut toutefois remplir quelques conditions que nous vous détaillons dans cet article.
Il est tout à fait possible d’acheter du foncier agricole sans être agriculteur. C’est le cas notamment de très nombreux propriétaires qui louent du foncier à des exploitants agricoles ou de particuliers qui détiennent des parcelles pour leurs chevaux.
Et il est possible de détenir des terres sans les exploiter ni les louer mais uniquement pour un usage personnel à titre de terrain de loisir. Vous pouvez lire nos articles expliquant comment transformer un terrain agricole en terrain de loisir ou détaillant les différentes possibilités d’y planter des arbres.
Si vous souhaitez développer une petite exploitation agricole, vous devrez alors devenir vous-même agriculteur.
Il est tout d’abord nécessaire de rappeler que tout le monde peut devenir agriculteur et que contrairement à d’autres professions, il n’est pas obligatoire d’avoir un diplôme pour devenir agriculteur.
Que signifie alors le statut d’agriculteur ? Nous avons consacré un Livre Blanc à la création d’une exploitation agricole qui revient notamment sur la définition juridique de l’activité agricole : « la maîtrise et l’exploitation d’un cycle biologique végétal ou animal ».
Un agriculteur est donc quelqu’un qui réalise une activité agricole, ce qui nécessite une inscription auprès du Centre de Formalités de Entreprises. Et si l’activité agricole est suffisamment importante, il faudra également s’affilier auprès de la Mutualité Sociale Agricole, c’est-à-dire la sécurité sociale des agriculteurs.
Il est possible d’être agriculteur à titre principal mais également à titre secondaire. A ce titre, quelqu’un qui n’est pas paysan peut donc acheter une parcelle de foncier agricole et devenir agriculteur à titre secondaire.
Depuis une loi de 2003, les activités équestres sont considérées comme des activités agricoles. L’article L311-1 du code rural dispose ainsi que les activités « de préparation et d'entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l'exclusion des activités de spectacle » sont par nature agricoles.
La jurisprudence a précisé toutefois que la détention d’équidés pour agrément ou loisir n’est pas une activité agricole, ainsi que la simple prise de pension (sauf si elle s’accompagne d’une activité d’élevage). Le négoce de chevaux (achat - revente) n’est pas non plus une activité agricole.
Nous assistons depuis quelques années à l’émergence d’un nouveau phénomène : l’installation de panneaux photovoltaïques sur des terrains agricoles que l’on nomme l’agrivoltaïsme.
Mais le développement de l’agrivoltaïsme sera très encadré. L’activité agricole devra restée prépondérante sur les terrains ce qui fait que ce type de projet sera réservé aux seuls agriculteurs.
Les agriculteurs pourront donc également valoriser un terrain agricole par l’installation de panneaux solaires. Tout comme ils le font déjà sur de très nombreux bâtiments agricoles.
Une des difficultés auxquelles vous pouvez être confronté dans votre projet d’achat, c’est le droit de préemption de la SAFER.
La SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Etablissement Rural) est un organisme privé, doté d’une mission de service public, qui contrôle qui peut acheter le foncier ainsi que les prix des transactions.
Toute vente portant sur un immeuble agricole (vignes, terrain, bâtiment, maison) doit faire l’objet d’une notification par le notaire auprès de la SAFER sous peine de nullité de la vente. La SAFER dispose alors d’un délai de 2 mois pour étudier le projet et décider de préempter, c’est-à-dire d’acquérir le foncier à la place de l’acquéreur initial.
Lorsque la SAFER a notifié son intention de préempter, il n’est pas possible de revenir en arrière et d’annuler la vente. Sauf dans l’hypothèse ou elle préempte avec révision de prix à la baisse.
La SAFER doit bien entendu motiver sa décision. Elle va ainsi se référer à des objectifs réglementaires en respectant un ordre de priorité privilégiant les installations de jeunes agriculteurs, les projets en agriculture biologique et les exploitations agricole les plus petites.
Si votre projet d’achat est situé dans une région agricole dynamique, le risque d’une intervention de la SAFER sera important si vous n’avez pas un réel projet agricole.
La situation ne sera pas la même si vous achetez les terrains pour les louer ensuite à un agriculteur. C’est en effet le projet de votre futur locataire qui sera déterminant pour éviter ou non la préemption de la SAFER. Si votre locataire a obtenu le droit d’exploiter du Contrôle des Structures, le risque de préemption sera alors beaucoup plus faible.
Il n’y a pas que la SAFER qui dispose d’un droit de préemption. Les collectivités locales (région, départements, communes, communautés de communes, …) peuvent également mettre en place cette possibilité de préemption sur des ventes immobilières. Il concerne toutefois assez rarement des terrains agricoles et s’applique que vous soyez ou non agriculteur.
Un terrain en zone naturelle est un terrain située dans une territoire classé naturel ou forestier et qui a un intérêt environnemental. Au niveau de l’urbanisme, il sera classé en zone N. Certains terrains agricoles peuvent ainsi se retrouver en zone N. A noter qu’il sera quasiment impossible de se faire accorder un permis de construire sur un terrain classé en zone naturelle.
Un droit de préemption est très souvent instauré dans les espaces naturels sensibles au profit des départements ou par exemple au profit du Conservatoire du Littoral.
La encore, le risque de préemption sera réel et pourra s’appliquer que vous ayez ou non le statut d’agriculteur.
Le Contrôle des Structures est une réglementation qui contrôle qui a le droit d’exploiter les terrains. Au-delà d’une certaine surface (variable selon les départements), un agriculteur ou un viticulteur doit obtenir une Autorisation d’Exploiter pour avoir le droit de travailler sur ces parcelles de foncier.
Si vous souhaitez acheter une parcelle de terre agricole pour la cultiver, vous serez donc peut-être soumis à cette obligation. L’administration qui instruit votre demande fera alors une publicité légale de votre demande ce qui pourra générer des candidatures concurrentes. Le préfet délivre alors l’autorisation au candidat prioritaire au regard des objectifs réglementaires.
Si votre candidature n’est pas retenue, vous ne pourrez donc pas exploiter les terrains. Il est également probable, dans cette situation, que la SAFER aura exercé son droit de préemption au profit d’un autre acquéreur.
Louer un terrain agricole sans être agriculteur est également possible mais peut aussi présenter des difficultés.
Au-delà d’une certaine surface (variable selon les départements), vous pourrez être obligé de demander une autorisation au titre du Contrôle des Structures (voir plus haut).
Et si lors de l’instruction de votre demande d’autres personnes se portent candidats pour exploiter ces mêmes parcelles, l’autorisation sera vraisemblablement accordée aux agriculteurs.
A savoir toutefois que si vous n’êtes pas agriculteur, la location d’un terrain agricole ne relèvera pas du statut des baux ruraux.
La location d’un terrain agricole pour la simple détention de chevaux d’agrément ne relèvera pas du statut des baux ruraux. Vous serez ainsi libre de définir avec le propriétaire les modalités de la location : durée, prix, modalités de résiliation, …
Si vous trouvez une parcelle de terre agricoles à vendre, vous pouvez donc l'acheter sans être vous-même exploitant agricole. Mais la réalisation de ce projet peut se heurter à plusieurs difficultés.
Ce sont principalement les contraintes administratives de la SAFER et du Contrôle des Structures qui peuvent faire obstacle à votre projet d’achat ou de location d’un terrain agricole. Il convient donc de bien préparer son projet et de s’entourer de bons conseils pour le réaliser.
