La vente de son exploitation agricole est une étape importante dans la vie d’un agriculteur. Et surtout une démarche génératrice de beaucoup de stress pour un vendeur.
Etat des lieux de tous les éléments importants et réponse aux questions les plus fréquentes pour transmettre sa ferme : Quand faut-il mettre en vente, comment préparer son exploitation, trouver un acquéreur, vendre les actifs ou les parts de votre société, louer ou vendre le foncier, ...
C’est une question qui nous revient très souvent. Si la conjoncture en agriculture peut influer le prix de vente et la rapidité de la transaction, il est extrêmement difficile de définir un bon moment pour mettre son entreprise agricole en vente.
La conjoncture peut en effet se retourner entre le moment de mise en vente et le début de la négociation avec un acquéreur. Si la conjoncture est favorable, la tentation peut être forte de surévaluer certains actifs ce qui fera fuir des acquéreurs.
Nos années d’expérience dans l’accompagnement de vendeurs nous ont appris que le bon moment pour vendre est celui ou le vendeur est réellement prêt à vendre. Et ceci pour plusieurs raisons.
La vente par opportunisme (« je vends si je trouve un acquéreur au bon prix ») est souvent une mauvaise stratégie. Un prix affiché trop élevé peut faire peur aux acquéreurs et donner une mauvaise image de l’exploitation. Une image qui collera longtemps à l’exploitation car le milieu agricole est assez petit et les informations y circulent rapidement. Il sera alors difficile de changer cette image même si le prix est revenu au niveau du marché.
Mettre en vente trop tôt est également une mauvaise stratégie. Cette démarche a souvent l’effet contraire à l’objectif recherché :
Vous risquez donc, en démarrant trop tôt, de vendre finalement plus tard et à un moins bon prix qu’espéré.
Lorsque le vendeur n’est pas réellement prêt à vendre, la négociation est le plus souvent très difficile en présence d’un acquéreur sérieux. Or, la négociation fait partie intégrante de la vente : Refuser toute négociation, c’est en réalité refuser la vente.
Un vendeur doit donc accepter l’arrêt futur de son activité agricole et se projeter dans sa future nouvelle vie au moment de la mise en vente. Ce n’est pas toujours facile et par exemple dans un couple ou une société, les parties ne sont pas obligatoirement prêtes au même moment ce qui peut générer de fortes tensions.
Pour réussir sereinement votre projet de transmission, une bonne préparation est nécessaire.
Voici une liste rapide de questions à se poser sur les principaux points à étudier :
Combien de temps faut-il pour vendre une exploitation agricole ? C’est une des questions que se posent tous les vendeurs.
La durée minimale sera de l’ordre de 6 mois entre le moment ou la propriété est mise en vente et le moment ou la vente définitive peut être signée.
En effet, la 1ère étape est de trouver un candidat puis de trouver un accord avec cet acquéreur. Et s’assurer de la faisabilité du financement du projet. Difficile de compter moins d’un mois pour y arriver avec une durée moyenne de 6 à 8 mois qui peut prendre jusqu’à une année, voire plus.
En effet, il faut souvent attendre 2 mois pour obtenir un accord de financement après le dépôt de la demande de financement nécessitant la réalisation préalable d’une étude économique (2 à 3 mois de délai).
Il faut ensuite rédiger un compromis de vente et le signer. Il faut compter au minimum également 1 mois pour cette phase avec une durée moyenne de 2 mois.
On rentre ensuite dans les démarches administratives de la vente. Le notaire doit notifier le projet de vente à la SAFER qui dispose d’un délai de 2 mois pour prendre sa décision. Il faut également déposer une demande d’autorisation d’exploiter au titre des structures. Procédure qui prend au minimum 4 mois mais qui peut s’allonger selon le temps nécessaire pour informer les propriétaires. Sans parler du risque de prorogation du délai de 2 mois. Il faut donc compter au minimum 4 mois de délai avec un délai moyen de 6 mois.
Il reste ensuite au notaire à rédiger son acte définitif, à obtenir le déblocage des financements en contrepartie des garanties et à fixer les rendez-vous de vente. Cette démarche peut être couverte par les autres délais ou prendre 2 mois complémentaires.
Dans le cas ou l’acquéreur sollicite les aides à l’installation, le temps nécessaire à la validation du Projet Personnel Professionnel (PPP) et du Plan d’Entreprise (PE), est au minimum de 1 an. L’impact sur la durée de la vente dépendra de l’avancée du candidat dans ces démarches préalablement à son projet d’achat.
En synthèse, voici les délais que vous pouvez envisager pour la réalisation d’une vente d’exploitation agricole :
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Etapes |
Durée minimale |
Durée moyenne |
Durée longue |
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Trouver l’acquéreur |
1 mois |
3-6 mois |
18 mois |
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Obtention du financement |
1 mois |
3 mois |
3 mois |
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Signature compromis |
1 mois |
2 mois |
6 mois |
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Démarches administratives |
4 mois |
6 mois |
8 mois |
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Signature acte authentique |
Inclus |
1 mois |
2 mois |
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Durée totale |
6 mois |
15 à 18 mois |
36 mois |
Il s’agit bien entendu d’estimations, chaque projet étant particulier.
Il faut également noter que dans certaines situations, la cession de parts de sociétés peut permettre d’accélérer sensiblement certains délais.
En synthèse, compte tenu des délais moyens pour réaliser une vente, vous devez rendre public votre projet de cession entre 12 et 18 mois avant la date optimale.
Nous consacrons plusieurs articles spécifiques aux modalités d’évaluation que nous vous invitons à consulter pour approfondir le sujet.
De manière synthétique, voici quelques éléments.
Il existe plusieurs méthodes d’évaluation :
Le recours à une méthode plutôt qu’à une autre se fait au cas par cas.
Si votre exploitation peut faire l’objet d’une cession de chacun des éléments séparément, la méthode patrimoniale sera privilégiée. Si ceci parait assez simple pour le foncier, la maison, le matériel, … il sera en revanche beaucoup plus difficile de déterminer une valeur vénale d’un bâtiment agricole seul surtout s’il contient des installations très spécialisées qui ne sont pas utilisables pour un projet différent.
A l’inverse, si une cession élément par élément n’est pas envisageable, c’est la valeur de rentabilité qui sera privilégiée
Les experts en charge d’une évaluation recourent le plus souvent à évaluation patrimoniale et économique et réalisent ensuite une valorisation globale en proratisant les 2 méthodes.
Le prix de mise en vente peut différer de l’évaluation que ce soit au choix du vendeur ou pour se conserver une marge de négociation. Celle-ci doit être faible et ne pas excéder 10%. Au-delà, le prix affiché risque de faire fuir des acquéreurs pourtant motivés.
Lors de la transmission de votre exploitation agricole, vous pouvez tout à fait envisager de vendre ou de louer tout ou partie de l’exploitation qu’il s’agisse des terres, de la maison d’habitation ou des bâtiments agricoles.
C’est une question complexe avec des avantages et des inconvénients pour chaque situation.
Les avantages de la location :
Les inconvénients de la location :
Les avantages de la location :
Les inconvénients de la location :
Les avantages de la location du corps de ferme :
Les inconvénients de la location :
Nous vous invitons à lire notre article complet sur ces 2 alternatives
La recherche de l’acquéreur qui reprendra votre ferme n’est pas toujours chose aisée. Il faut tout d’abord avoir à l’esprit que la majorité des transmissions se font dans un cadre local, dans votre réseau ou par le biais de relations :
Outre l’inscription auprès du Répertoire Départ Installation (après le remplissage du formulaire DICAA), vous pouvez également prendre contact avec des agences spécialisées en transactions d’exploitations agricoles, publier une annonce sur un portail d’annonce comme www.ma-propriéte.fr, …
Nous y consacrons un article spécifique car c’est un vaste sujet. L’impôt à payer lors de votre cessation d’activité dépendra bien entendu de votre situation personnelle.
Il y a beaucoup d’éléments à prendre en compte et notamment :
Nous vous conseillons de vous rapprocher de votre cabinet comptable afin de connaître précisément votre situation et voir de quelle manière il est possible de modifier les modalités de votre cession pour réduire l'impôt sur le revenu lors de votre arrêt d'activité.
Voici la liste des diagnostics à réaliser pour la vente d’une maison d’habitation :
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Diagnostic |
Type de bien |
Durée de validité |
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Loi Carrez |
Bien en copropriété |
Illimitée en l’absence de travaux |
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DPE |
Bien clos couvert et chauffé |
10 ans sauf travaux |
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Plomb |
Bien construit avant le 1er janvier 1949 |
1 an ou illimité si absence de plomb |
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Termites |
Bien situé dans une zone déclarée à risques |
6 mois |
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ERP/ERNMT |
Bien situé dans une zone déclarée à risques |
6 mois |
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Amiante |
Bien construit avant le 1er juillet 1997 |
Illimité si absence d’amiante |
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Gaz |
Installations de plus de 15 ans |
3 ans |
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Electricité |
Installations de plus de 15 ans |
3 ans |
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Assainissement |
Biens pour la vente en fonction de la zone géographique |
3 ans |
Le diagnostic DPE est le seul qui est obligatoire lors de la mise en vente (annonces immobilières), les autres diagnostics devant être effectués au plus tard avant la signature de l’acte définitif de vente.
Nous vous conseillons toutefois de les réaliser en une seule fois. D’une part, vous pourrez obtenir un tarif d’ensemble plus avantageux. D’autre part, vous pourrez apporter une information claire à votre acquéreur et éviter le risque d’une renégociation ultérieure.
Dans le cadre de la vente de votre propriété agricole, vous serez sans doute obligé de fournir ou de réaliser d’autres diagnostic notamment ceux qui sont obligatoires dans le cadre de votre activité professionnelle.
C’est ainsi le cas :
Par ailleurs, d’autres contrôles ou vérifications peuvent vous être demandés afin de sécuriser les parties :
Si ces contrôles ont un coût et prennent du temps, ils permettent toutefois de lever le risque de responsabilité du vendeur en cas d’accident postérieur à la cession.
C’est la phase essentielle dans le processus de vente car c’est l’engagement irrévocable du vendeur et de l’acquéreur de réaliser la vente aux conditions convenues.
L’acte contiendra bien entendu des conditions suspensives quelles soient légales (obtention du financement), administratives (obtention de l’autorisation d’exploiter) ou purement contractuelles (signature de baux par les propriétaires, …).
Ce contrat doit être rédigé par un spécialiste qui saura intégrer toutes les clauses spécifiques liées à une exploitation agricole (transfert de DPB, contrats salariés, autorisations administratives, contrôles et diagnostics, …).
Si l’obtention du financement bancaire fait généralement l’objet d’une condition suspensive légale, nous vous conseillons toutefois d’obtenir des accords de financement de la part de banques avant de signer ce contrat.
En effet, en cas d’échec de financement postérieur à la signature du compromis, vous aurez perdu de nombreux mois, engagé des démarches administratives ou avec des propriétaires. Et vous aurez peut-être raté pendant ce délai un autre acquéreur finançable.
Si vous réalisez votre activité agricole dans le cadre d’une société (EARL, GAEC, SCEA, …), vous vous poserez la question de savoir si vous devez vendre les titres de votre société ou vendre les actif de la société.
Il est généralement plus complexe de procéder à une cession de parts sociales (ou d’actions) d’une société que de procéder à une vente d’actif.
Il faut en effet déterminer la valeur exacte de tous les actifs et de tous les passifs de la société au jour du transfert. Une valeur provisoire est généralement définie. Puis, sur la base du bilan comptable au jour de la vente, une valorisation définitive est ensuite réalisée avec une régularisation des paiements.
Il faut également tenir compte du risque pesant sur les biens et les engagements de la société à travers une Garantie d’Actif et de Passif. Un élément clé à négocier.
Enfin, la fiscalité pour le vendeur peut être très différente selon qu’il vend des titres ou des actifs.
Dernier point, si le recours a des sociétés a été fréquent par le passé notamment pour éviter le droit de préemption de la SAFER, la mise en place de la Loi Sempastous a fortement remis en cause ces pratiques.
S’il n’existe pas de règles générales, il faut avant tout éviter d’imposer les modalités de la cession à un acquéreur (pour lequel la situation est souvent défavorable) mais plutôt retenir la solution qui sera la plus intéressante pour le vendeur et pour l’acquéreur.
C’est un long parcours à réaliser entre la prise de décision de vendre et la vente définitive. Beaucoup de choix à faire sont complexes et nécessite un accompagnement de qualité que ce soit avec votre cabinet comptable ou un cabinet spécialisé dans les transmissions agricoles.
Pour aller plus loin, nous vous proposons un ensemble d’articles plus pointus qui sauront réponde, nous l’espérons, à vos besoins.
