Acheter une exploitation agricole est une démarche longue et nous vous présentons les 8 principales étapes de ce processus qui vous engage sur de nombreuses années.
Il est tout d’abord nécessaire de bien définir son projet agricole et en premier lieu la production principale. C’est en effet la production choisie qui dictera les critères principaux de votre recherche. Par exemple, la surface nécessaire ne sera pas la même selon que vous souhaitiez produire des céréales que vous vendrez à votre coopérative ou que vous produirez des légumes pour de la vente directe. Vous ne réaliserez pas votre recherche dans la même région selon que vous souhaitez produire du cidre ou des plantes médicinales.
Ce projet sera plus solide s’il est bâti sur une expérience concrète. La formation, l’expérience seront des gages de crédibilité qui vous seront sans doute nécessaire dans la suite de votre parcours.
A partir de votre projet, vous pourrez définir un premier budget. Il ne sera pas définitif mais vous permettra de cibler votre recherche.
Le budget dépendra de nombreux critères : votre autofinancement, la rentabilité de la production choisie, les investissements nécessaires (tant pour l’achat que pour les investissements ultérieurs) et bien entendu de vos objectifs de rémunération.
Bon à savoir : Le foncier agricole sera le support de votre projet. Achat ou location ? Cela aura bien évidemment un impact sur votre budget. L’achat dans les terres aura un impact beaucoup plus fort sur l’équilibre de votre projet. En effet, un achat d’un hectare de terrain agricole à 6 000 € (prix moyen en France) financé sur 20 ans à 2,50% représentera 384 € de remboursement annuel contre un fermage moyen de 150 €.
Cette étape nécessitera sans doute l’assistance de professionnels. Vous pourrez vous tourner vers un cabinet comptable, un banquier, les conseillers installations de la chambre d’agriculture, …
Les premiers contacts pris avec des vendeurs vous aideront également dans cette démarche.
Projet et budget défini, vous pourrez enfin commencer une recherche active. Vous pourrez alors préciser vos critères de recherche en les priorisant : avec ou sans maison, achat ou location du foncier, capacité, âge et fonctionnalité des bâtiments, ...
Il est en effet nécessaire de savoir quels critères sont fixes et ceux qui peuvent être adaptés. La ferme parfaite est rare et a souvent un défaut principal, son prix de vente. Il faudra donc peut-être arbitrer entre vos critères de choix.
La recherche peut se faire bien entendu sur ma-propriete-agricole.fr dont c’est la vocation première de permettre l’installation ou la réinstallation d’agriculteurs. Vous pouvez également consulter le répertoire départ installation de votre département, contacter la SAFER ou une agence immobilière spécialisée.
Eviter si possible de réaliser de trop nombreuses visites. Réalisez plutôt une forte sélection avant visite et priorisez vos visites sur celles-ci. Par expérience, il devient très difficile de choisir une exploitation agricole après avoir réalisé de très nombreuses visites : chaque exploitation aura ses qualités et ses défauts, vous risquez alors de recherche la propriété qui cumulera toutes les qualités sans aucun défaut alors qu’elle n’existe sans doute pas.
Ce sera à vous, lorsque vous serez installé, de faire de votre ferme le lieu idéal que vous aviez en tête.
Enfin, lorsque vous avez trouvé l’exploitation qui semble correspondre à votre projet, étudiez-la en détail avant de rentrer dans une négociation. Outre les diagnostics obligatoires, le vendeur doit vous fournir toutes les informations dont vous avez besoin. Elles sont nécessaires pour finaliser votre budget et vous permettre de discuter avec le vendeur. Faut-il acheter du foncier à des propriétaires tiers ? Y a-t-il des investissements obligatoires à réaliser sur les bâtiments, sur le matériel ou pour les normes environnementales ?
A noter qu’il vous faudra encore patienter habituellement entre 4 et 8 mois avant de démarrer votre nouvelle activité agricole.
Vous avez trouvé votre future exploitation, vous avez toutes les informations nécessaires, le projet est compatible avec votre budget. Il est temps de rentrer dans la phase de discussion.
Que pouvez-vous négocier ? Si le prix de vente est central dans la négociation, de nombreux autres éléments peuvent rentrer dans la discussion :
Le prix de vente global et de chaque élément
La liste des éléments inclus dans le prix
La date de vente et de disposition des biens
L’accompagnement du vendeur
La réalisation d’un contrat de parrainage sur l’exploitation
Les modalités de paiement du prix
La mise en place d’un crédit vendeur
Le montant d’une éventuelle location
…
Pour réussir votre négociation, vous devez faire preuve de patience et d’empathie. Il est en effet essentiel de comprendre les objectifs, les motivations de votre cédant et les éventuels points non négociables. Vous éviterez ainsi de commettre un impair qui pourrait mettre fin aux discussions.
La phase de négociation est très importante et c’est dans cette étape que le recours à un intermédiaire professionnel est sans doute le plus utile. La connaissance des enjeux pour chaque personne, l’expérience des négociations, la distance nécessaire permettent très souvent aux agents immobiliers et aux notaires de finaliser des opérations qui semblaient mal engagées.
Une fois l’accord trouvé il est nécessaire de le finaliser dans un contrat écrit : le compromis de vente (aussi appelé promesse de vente ou avant-contrat). Il est nécessaire de faire appel à un professionnel pour le rédiger. Il devra en effet reprendre le détail des accords entre les parties (ce qui permettra de clôturer officiellement la négociation) et donner une force légale à cet accord.
La rédaction de ce contrat prendra de quelques jours à quelques semaines selon la complexité du dossier et l’avancement des démarches de chaque partie (notamment le financement).
Il a en réalité une importance plus forte que l’acte définitif d’achat car c’est ce contrat qui constate l’engagement irrévocable de chaque partie et donc votre engagement d’achat.
Si vous êtes passé par une agence immobilière ou un notaire, vous devrez sans doute prévoir le paiement d’un dépôt de garantie à cette étape.
Vous aurez généralement besoin d’un financement bancaire. A noter qu’il existe aujourd’hui de nombreuses autres possibilités à travers le financement participatif ou des solutions de financement du foncier agricole. Nous vous en présentons quelques-unes dans la section Financement de notre blog.
Vous devrez donc réunir l’ensemble des financements nécessaires à la réalisation de votre achat. Votre banque vous demandera le plus souvent de réaliser une étude économique prévisionnelle avant de donner un accord écrit. Cette phase peut donc encore prendre plusieurs semaines.
Nous vous conseillons de finaliser votre financement au cours de vos phases de négociation et donc avant la signature du compromis de vente. Un accord de votre banque sera un argument fort dans vos discussions et vous permettra de gagner un temps précieux pour la suite des opérations. N’oubliez pas qu’il est difficile pour le vendeur de s’engager (et donc aller au bout de la négociation) s’il a un doute sur la faisabilité financière de votre projet.
Lors de votre négociation bancaire, pensez à intégrer tous les éléments qui composent le dossier : les taux d’intérêts, la durée des prêts, les garanties bancaires, les assurances décès, les frais de dossiers, …
Il est très rare que l’avant contrat ne comporte aucune condition suspensive. Ces conditions sont principalement portées dans l’acte afin de vous protéger. Vous vous engagez donc à acheter l’exploitation décrite sous réserve :
La liste des ces conditions n’est pas exhaustive et relèvera d’une négociation avec le vendeur.
Ce n’est donc qu’une fois ces conditions levées que votre engagement d’achat sera devenu définitif et que vous pourrez finaliser votre acquisition.
Vous êtes maintenant prêts à signer vos actes d’achat.
Les ventes d’immeubles (maison, bâtiments, foncier, …) font l’objet d’un acte authentique chez le notaire. Les frais d’actes notariés sont généralement compris entre 7 et 8% dont près de 6% sont des taxes revenant au Trésor Public.
Les ventes de meubles (matériel, cheptel, …) pourront soit être inclus dans les actes du notaire soit faire l’objet d’actes séparés sous seing privé (c’est-à-dire sans l’intervention d’un notaire). Les actes de vente d’actions ou de parts sociales de sociétés peuvent également être rédigés avec ou sans l’intervention d’un notaire.
La signature de ces actes s’accompagnera bien entendu des paiements convenus et ensuite de la remise des clés.
Vous êtes arrivés à la fin de ce parcours d’acquisition qui a pris plusieurs mois. Il vous restera sans doute un certain nombre de formalités liées à votre reprise à réaliser dans les premiers jours et première semaines.
C’est avant tout le début de votre projet agricole qui vous portera pour de nombreuses années.
