Après une année 2021 de repli (-1,7% à 147 900 € par ha), le prix des vignes AOP a progressé en 2022 de 2,3% à 151 200 €/ha. Nous analysons pour vous les chiffres communiqués par la SAFER (L'analyse des marchés fonciers ruraux - 25 juin 2023).
Le marché des vignes est très hétérogène et il est utile de scinder les cessions selon les typologies des vignes : les vignes bénéficiant d’une Appellation d’Origine Protégée, les vignes en dehors des Appellations d’Origine Protégée, et les vignes destinées à la production d’eaux de vie (Cognac, Armagnac, …).
Compte tenu du marché très particulier des vignes en Champagne, le prix des vignes AOP est également calculé hors Champagne.
Source : SAFER - L'analyse des marchés fonciers ruraux - 25 juin 2023
Nous remarquons donc une progression du prix des vignes AOP et hors AOP ainsi que pour les vignes Eaux-de-vie
Par ailleurs, on remarque que l’inflation cumulée de 2018 jusque fin 2022 est de 10,6%. La progression moyenne du prix de vente des vignes AOP sur la même période (+2,6%) est donc insuffisante pour protéger la valeur du patrimoine.
En faisant abstraction de la Champagne, le prix de vente des vignes AOP progresse de 12,5% depuis 2018 et a donc permis une valorisation légèrement supérieure à l’inflation.
La progression est par contre nettement plus forte pour les vignes Eaux-de-vie AOP qui progressent de 24% depuis 2018 tirées par le vignoble de Cognac (voir dans les prix par vignoble).
Le nombre de transactions constatées par la SAFER en 2022 atteint un record avec 9 490 transactions en progression de 1,1% par rapport à 2021.
Le nombre de vente de foncier s’était effondré en 2020 et avait logiquement rebondi en 2021. Il est donc toujours difficile de comparer les chiffres d’une année sur l’autre.
Si on compare le volume des ventes avec l’année 2019, la progression est réelle mais plus faible :
9 490 transactions (contre 9 200 en 2019) soit + 3,15%
18 400 hectares (contre 18 300 en 2019) soit + 0,5%
1 milliards d’euros (contre 0,987 milliards € en 2019) soit +1,31%
Source : SAFER - L'analyse des marchés fonciers ruraux - 25 juin 2023
Les ventes au profit des agriculteurs sont en fort repli avec -3,6% en nombre de transactions et -11,3% en surface cédée.
Les ventes au profit des non agriculteurs (personnes physiques) est également en forte baisse tant en nombre (-4,6%) qu’en surface (-15,1%)
Les ventes au profit des sociétés sont en forte hausse en nombre (+6%) et en surface (27,5%)
Le recours à des sociétés pour détenir du foncier est un phénomène croissant depuis de nombreuses années. Il répond avant tout à des objectifs entrepreneuriaux : séparation du patrimoine foncier du patrimoine d’exploitation et du patrimoine privé, nécessité de recourir à des capitaux extérieurs, associations entre viticulteurs, préparation de la transmission dans un cadre familial ou en dehors, …
Les ventes de foncier (agricole ou viticole) au profit de sociétés sont en forte progression depuis longtemps. Les cessions de parts de ces sociétés (sur lesquelles les droits de préemption de la SAFER sont limités) est également en progression depuis plusieurs années.
Source : SAFER - L'analyse des marchés fonciers ruraux - 25 juin 2023
Le nombre de transactions portant sur les sociétés agricoles a donc explosé (+25% par rapport à 2021 et +28% par rapport à 2019).
En valeur, la progression est encore plus forte (+105% sur 1 an et + 259% depuis 2019).
La mise en œuvre prochaine de la Loi Sempastous qui permettra à la SAFER de contrôler les cessions des sociétés agricoles explique en partie cette forte progression.
Il faut toutefois nuancer cet élément pour plusieurs motifs :
Le recours accru aux sociétés agricoles est un mouvement continu dans l’agriculture depuis très longtemps car elles offrent de multiples avantages : facilité de transmission, optimisation fiscale et sociale, protection de patrimoine privé, statut du conjoint, regroupement entre agriculteurs, ... Il est donc logique que les parts de ces sociétés soient cédées quelques années plus tard.
Toutes les sociétés agricoles ne possèdent pas un patrimoine foncier
Le marché des parts sociales représente 7,9% du nombre de transactions, ce qui est relativement faible
Seulement 41% des cessions de parts de sociétés agricoles sont faites au profit de nouveaux associés sans lien de parenté avec le cédant. Les autres cessions étant faites au profit d'associés déjà présents dans les sociétés ou de membres de la famille du cédant.
Nous développerons prochainement les évolutions de prix dans nos articles consacrés à chaque vignoble et pour lesquels nous reprenons les valeurs depuis 1991.
Vous trouverez dans cette section une présentation très globale de l’évolution des prix par vignobles.
Le prix moyen des vignes dans le vignoble Alsace-Est est en progression de 1,3% en 2022 par rapport à 2021. On constate notamment une hausse de 6% dans le Bas-Rhin (90 500 €/ha), contre une baisse de 1% dans le Haut-Rhin (130 000 €/ha).
Cette progression ne compense pas les pertes de valeur enregistrées ces dernières années.
Si le nombre de transactions est en baisse importante (-5,5%), elles portent par contre sur une surface 30% supérieure à l’année passée.
A 114 000 €/ha, le prix moyen des vignes est en baisse de 3% par rapport à 2021 pour le vignoble de Bordeaux-Aquitaine.
En Gironde, un vignoble actuellement en crise, la baisse est de 3% à 127 900 €/ha. Alors que dans le même temps, les prix progressent en Dordogne (+6% à 10 400€/ha) et dans le Lot-et-Garonne (+7% à 13 600 €/ha).
Le nombre de transactions est en baisse (-1,9%) tout comme la surface globale cédée (-1%).
Le prix moyen de vente des vignes est en forte progression de 9,4% à 220 900 €/ha.
Le dynamisme en prix se retrouve également dans les volumes avec un nombre de transactions en hausse (+3,9%) tout comme les surfaces cédées (+3,4%).
La hausse est particulièrement forte en Bourgogne avec une progression de 12% en Côte-d’Or à 887 200 €/ha.
Après 3 années de baisse, le marché des vignes de Champagne retrouve du dynamisme :
1 066 000 €/ha pour le prix des vignes (+2,4%)
960 transactions (+8,7%)
200ha cédés (+12,5%)
L’augmentation des prix est de 3% pour les départements de l’Aisne (840 100 €/ha) de l’Aube (897 300 €/ha) et de la Marne (1 159 000 €/ha).
Le prix des vignes Eaux-de-vie-AOP continue sa progression à +3,2% et 60 600 €/ha. Si le prix est stable en Charente-Maritime (60 800 €/ha), il progresse de 6% en Charente (60 400 €/ha).
Le nombre de transactions et la surface cédée sont par contre en fort repli (respectivement -6,3% et -13,3%).
Le prix des vignes AOP est en baisse de 7,7% en Corse alors que le prix des vignes hors AOP progresse de 20% à 18 000€/ha.
Les prix restent toutefois difficiles à estimer étant donné le faible nombre de transactions (10 à -23,1%) malgré l’augmentation de la surface cédée (+135,5% avec 100ha).
Le prix des vignes AOP progresse de 1,4% à 13 000 €/ha mais reste inférieur aux vignes hors AOP qui progressent plus rapidement (+3,7% à 15 600 €/ha).
Le nombre de transactions est en baisse de 4,3% avec une surface cédée en légère progression (+1,8%).
On notera notamment l’augmentation de 6% du prix des vignes hors AOP dans l’Hérault à 16 800 €/ha.
Le marché viticole a été dynamique en 2022 dans le vignoble du Sud-Ouest. Le prix des vignes AOP progresse de 7,9% à 14 000 €/ha et le prix des vignes hors AOP reste quasiment stable à 12 800 €/ha (+0,9%).
Les surfaces cédées sont en forte hausse (900ha +32,7%) avec un nombre de transactions légèrement plus élevé (190 +2,8%).
Les augmentations les plus fortes sont constatées dans le Lot (+35% à 14 600€/ha) et dans l’Aveyron (+11% à 21 000 €/ha). Les autres départements sont stables ou en légère hausse.
Le marché dans le Val de Loire est lui aussi très dynamique avec des prix en hausse de 11,1% à 39 200 €/ha pour les vignes AOP. On observe par contre une stabilité du prix des vignes hors AOP.
Ses surfaces vendues sont en progression (+26,4% avec 2 300ha) tout comme le nombre de transactions (+10,8% à 1 560).
C’est dans le Cher (Sancerre notamment) que l’augmentation des prix est la plus forte avec +22% à 214 200€/ha.
Le prix moyen des vignes est resté quasiment stable à 51 800 €/ha (+0,8%) dans un marché plutôt dynamique avec 2% de transactions en plus (1 400) et 12,9% de surface cédée en plus (3 000ha).
Le marché des ventes de vignes est donc très dynamique en 2022 avec des volumes records et des prix en forte progression. Les prix selon les vignobles et les appellations sont bien entendu plus hétérogènes et feront l'objet d'articles spécifiques.
Source : SAFER - L'analyse des marchés fonciers ruraux - 25 juin 2023 (et des années précédentes)
