Un dépôt de garantie est exigé de l'acquéreur lors de la signature d'un compromis de vente. Qui ne veut pas toujours payer cette somme. A quoi sert-il? Est-il obligatoire, négociable? Toutes les réponses dans cet article.
Vous vous apprêtez à signer le compromis de vente de votre future propriété. Mauvaise surprise, le rédacteur vous informe que vous devrez lui remettre un chèque de 10% du prix lors de la signature. Il ne vous reste que 10 jours pour réunir cette somme ce qui vous pose de réelles difficultés. Que faire?
Le dépôt de garantie (également nommé indemnité d'immobilisation, acompte, etc...) représente souvent de 5 à 10% du prix d'achat du bien, une somme importante au regard des prix actuels de l'immobilier.
Il est demandé à l'acquéreur afin de :
Rassurer sur son sérieux; Prouver qu'il apporte des garanties suffisantes aux banques qu'il va solliciter pour obtenir un crédit
Provisionner une somme qui servira le cas échéant à indemniser le propriétaire s'il n'allait pas au bout de ses engagements
Sceller l'engagement des deux parties, le vendeur immobilisant son bien et l'acquéreur une somme d'argent, dans l'attente de la signature de la vente notariée.
Cette somme est généralement versée sur le compte du notaire ou sur le compte séquestre de l'agent immobilier qui rédige votre compromis. Attention à ne pas le verser sur le compte du vendeur car il sera plus difficile de faire ensuite valoir vos droits en cas de conflit.
Le dépôt de garantie n'est pas obligatoire et à ce titre le montant à verser est négociable.
Il est également possible de s'abstenir de verser un dépôt de garantie mais le notaire ou l'agent immobilier y seront très réticents. En effet, en cas de problème ultérieur, leur responsabilité pourrait être engagée par le vendeur pour ne pas avoir demandé de dépôt de garantie.
Si le compromis de vente va à son terme, la somme est imputée sur le prix d'acquisition. C'est pourquoi on parle souvent d'acompte.
Le compromis de vente peut tomber pour plusieurs raisons et entrainer toutefois la restitution du dépôt de garantie à l'acquéreur. Ce sera le cas si une condition suspensive du contrat n'est pas levée (voir notre article Acquéreurs : les 5 points importants du compromis de vente), si l'acquéreur utilise sa faculté de rétractation dans le délai imparti (10 jours), si un organisme exerce un droit de préemption, ...
2 situations peuvent faire perdre le dépôt de garantie.
1- Une condition suspensive n'est pas levée mais ceci est du à la mauvaise foi, la négligence, la faute, ou à une action volontaire en vue de faire tomber le compromis. Le vendeur sera alors en droit de contester la caducité du compromis et à en demander l'exécution. Au regard de la lenteur des procédures judiciaires, il pourra également demander l'application de la clause pénale (ou clause de dédit)
2- L'acquéreur refuse de venir signer l'acte d'achat chez le notaire, alors que toutes les conditions de l'acte sont réalisées. Une fois de plus, le vendeur pourra demander l'exécution de la vente ou l'application de la clause pénale du contrat.
La clause pénale, généralement de 10% du prix d'achat mais également négociale, est une possibilité de mettre fin au contrat entre les parties moyennant le versement d'une somme par la partie ne voulant pas aller au bout de son engagement au profit de la partie subissant cette défection.
Vendeur et acquéreur peuvent être redevable de cette indemnité au profit de l'autre partie.
Attention, si vous avez négocié à la baisse le dépôt de garantie mais pas la clause pénale, vous serez redevable de l'écart entre les 2 montants.
Vous n'avez pas les liquidités disponibles et vous ne pouvez pas payer la somme demandée. Voici quelques pistes :
Comme indiqué précédemment, vous pouvez négocier à la baisse le montant de l'acompte. Un versement de 5 000 € par quelqu'un qui n'a qu'une petite capacité financière est un engagement quelquefois plus fort que 5 ou 10% versé par une personne plus fortunée.
Apporter des garanties financières : une preuve d'autofinancement (attestation bancaire), un courrier d'accord de financement par votre banque, ...
La relation de confiance que vous pouvez nouer avec le vendeur vous permettra également de réduire le montant.
Vous pouvez solliciter un financement de votre banque. Cela prendra un peu de temps mais si la banque est ok pour financer votre projet, elle pourra peut-être vous consentir ce financement temporaire.
Vous pouvez demander un prêt personnel à un membre de votre famille ou de votre entourage.
Si vous avez un contrat d'assurance-vie, il est possible de demander une avance sur ce contrat que vous pourrez ensuite rembourser avec le déblocage de votre financement.
Si vous avez un PEE (Plan d'Epargne Entreprise) vous pouvez en demander le déblocage pour le financement de votre résidence principale. Mais vous devez fournir un compromis de vente à l'appui de votre demande de déblocage anticipé. Négociez avec le rédacteur un délai pour verser le dépôt de garantie après la signature du compromis.
Il est également possible dans certains établissement financiers d'obtenir un prêt en contrepartie du nantissement de votre PEE.
