L'acquisition d'une exploitation agricole représente un investissement conséquent, dont le montant peut varier considérablement selon de nombreux facteurs. Cet article vise à donner un aperçu des principaux éléments à prendre en compte pour estimer le coût d'une exploitation agricole en France.
Le foncier peut constituer la part la plus importante dans la valeur d'une exploitation agricole. Les prix des terres varient fortement selon les régions et le type de culture.
En 2024, voici quelques exemples de prix moyens par hectare pour les terres et prés agricoles libres à la vente :
Il est important de noter que ces prix du foncier peuvent varier considérablement au sein d'une même région. Par exemple, dans le Var, les prix peuvent atteindre 80 790 € par hectare dans certaines zones fruitières.
Plusieurs éléments ont un impact sur la valeur des terres agricoles :
Le marché foncier est globalement très tendu avec une concurrence toujours forte sur les ventes de foncier.
Le recours au fermage (la location des terres) est un moyen de réduire le prix d'achat des propriétés agricoles. Si le propriétaire souhaite vendre, il est possible de faire appel à des investisseurs privés ou à des solutions de portage de foncier qui permettront de prendre le relais.
Le coût des bâtiments agricoles varie considérablement selon leur type, leur état et leur usage. On peut distinguer :
Le prix des bâtiments dépend de plusieurs facteurs :
Il est difficile de donner des chiffres précis sans une évaluation au cas par cas. Cependant, on peut estimer que les bâtiments représentent généralement entre 20% et 40% de la valeur totale d'une exploitation agricole.
Au-delà des terres et des bâtiments, une exploitation agricole comprend d'autres actifs essentiels à son fonctionnement :
Le parc de matériel peut représenter un investissement conséquent. Il comprend :
La valeur du matériel dépend de son âge, de son état d'entretien et de sa modernité.
Pour les exploitations d'élevage, le cheptel constitue un actif important. Sa valeur varie selon :
Les stocks de produits agricoles, d'intrants (semences, engrais, aliments pour le bétail) et de fournitures diverses doivent également être pris en compte dans l'évaluation.
Dans certaines productions, comme en viticulture par exemple, la valeur des stocks de vins peut être très importante et représenter plusieurs années de chiffre d'affaires.
Certains éléments immatériels peuvent avoir une valeur significative :
L'actif total à reprendre peut donc représenter un capital important.
L'évaluation d'une exploitation agricole est un exercice complexe qui nécessite souvent l'intervention d'experts. Plusieurs méthodes sont généralement utilisées par les vendeurs :
Cette approche se base sur le dernier bilan comptable, en remplaçant les valeurs comptables par des valeurs vénales reflétant le marché actuel. Elle prend en compte tous les actifs de l'exploitation : terres, bâtiments, matériel, cheptel, stocks, etc.
La méthode patrimoniale est préférée par les vendeurs lorsque l'exploitation agricole en vente peut faire l'objet d'une cession actif par actif : le foncier à des voisins, le matériel et le cheptel un par un, la maison et les bâtiments à des particuliers, ...
Cette méthode évalue la rentabilité potentielle de l'exploitation à travers l'Excédent Brut d'Exploitation (EBE). L'EBE doit permettre de couvrir les annuités bancaires, les prélèvements privés et une marge de sécurité (généralement estimée à 10%).
La valeur économique est prépondérante lorsque l'entreprise agricole ne comporte pas des actifs permettant de la vendre séparément et que les installations (bâtiments, matériels) sont très spécialisés et ne peuvent pas servir pour un autre type de projet.
Exemple : Un poulailler industriel ou une serre maraichère en verre peuvent difficilement servir à une autre activité. En conséquence, la valeur de ces bâtiments sera directement liée à la capacité de ces outils à générer des revenus.
Bien que moins utilisée en raison du manque de référentiels fiables, cette méthode consiste à comparer l'exploitation à évaluer avec des exploitations similaires récemment vendues.
Logiquement le prix de vente pour le vendeur doit être une combinaison de ces différentes approches pour obtenir une évaluation la plus juste possible et rester finançable pour un acquéreur.
Le coût moyen d'une exploitation varie considérablement selon le type de production. Certaines productions attirent plus d'acquéreurs comme par exemple les exploitations de grandes cultures (céréales, oléagineux, protéagineux, ...) au détriment notamment des activités d'élevage. Ceci se traduit par des prix d'acquisitions plus élevés dans les régions de cultures et plus faibles dans les régions d'élevage.
Par ailleurs, les productions envisagées pour une installation agricole nécessitent des actifs plus ou moins importants ce qui entraine de fortes disparités sur les prix d'acquisitions.
Une exploitation maraichère peut fonctionner avec seulement quelques hectares de terres et des installations relativement peu coûteuses : tunnels, petits matériels agricoles, ...
A l'inverse, une exploitation en grandes cultures doit atteindre une surface minimale pour être viable ce qui nécessite un investissement de base important en foncier, bâtiment de stockage, matériel, ...
Il en est de même pour les productions porcines ou laitières nécessitant des bâtiments importants, de nombreux matériels, un cheptel, ...
En arboriculture, le coût d'implantation des arbres représente souvent plus de 30 000 € par hectare. La reprise des terrains représentera donc rapidement un capital important.
L'acquisition d'une exploitation agricole présente plusieurs défis pour les repreneurs potentiels :
Le coût élevé des exploitations agricoles rend leur acquisition difficile, en particulier pour les jeunes agriculteurs. Les banques exigent souvent un apport personnel important et des garanties solides. Le recours à d'autres solutions de financement est à envisager.
Il est difficile de connaître le prix réel des transactions agricoles locales. En effet, chaque vente est différente et comporte des éléments très divers. Cette opacité rend les comparaisons complexes. Les acquéreurs doivent souvent s'appuyer sur des estimations d'experts plutôt que sur des prix de transactions réelles.
Les acquéreurs doivent évaluer la capacité de l'exploitation à générer des revenus suffisants pour couvrir les charges d'exploitation, rembourser les emprunts et assurer un niveau de vie décent à l'exploitant et sa famille.
Dans le cadre d'un projet d'installations avec les aides à l'installation, le candidat à l'achat doit réaliser un Plan d'Entreprise (PE) qui est un budget prévisionnel (business plan) sur plusieurs années afin de d'assurer de l'équilibre économique futur de son projet.
L'approche d'un acquéreur est souvent diamétralement opposée à celle du cédant qui souhaite vendre ses biens aux prix du marché. La question du juste prix est donc difficile à trancher.
La transmission d'une ferme est soumise à diverses réglementations, notamment en matière d'urbanisme, d'environnement et de droit rural. Les acquéreurs doivent s'assurer de la conformité de l'exploitation à ces normes.
Dans certaines régions ou pour certains types d'exploitations, la concurrence entre acquéreurs potentiels peut être forte, poussant les prix à la hausse.
La valorisation d'une exploitation agricole dépend de nombreux facteurs : localisation, type de production, taille, équipements, etc. Une évaluation précise nécessite l'intervention d'experts et la prise en compte de multiples critères.
Vous trouverez ainsi sur notre site des petites exploitations agricoles à partir de 100 00 € alors que les plus chères dépassent plusieurs millions d'euros.
Les acquéreurs potentiels doivent également considérer la rentabilité future de l'exploitation et leur capacité de remboursement pour s'assurer de la viabilité de leur projet.
