Le calcul du fermage des vignes est complexe. Nous vous présentons 5 étapes simples à suivre pour fixer le loyer du bail rural de vos parcelles de vignes.
Le statut du fermage est réglementé et la plupart des dispositions importantes sont d’ordre public ce qui signifie qu’il n’est pas possible d’y déroger même si bailleur et fermier sont d’accord. C’est notamment le cas du fermage (le loyer) dont la réglementation est complexe.
Heureusement, ma-propriete.fr vous donne les clés pour fixer un fermage conforme aux règles.
Pour définir le prix du fermage de vignes, il suffit de suivre 5 étapes :
La réglementation des baux ruraux est très stricte et la loi ne permet pas de déroger aux règles de base. C'est notamment le cas pour la fixation des loyers.
La fixation du fermage est encadrée par un arrêté préfectoral qui fixe une fourchette d’hectolitres par hectare (entre un minima et un maxima) par catégorie de parcelles en distinguant les terres nues (plantation réalisée par le fermier) et les parcelles plantées (plantation réalisée par le propriétaire).
Cet arrêté départemental est consultable sur le site de la DDTM de votre département ou auprès de la chambre d’agriculture.
Voir par exemple les arrêtés départementaux :
2. Définir la catégorie des parcelles de vignesAu regard des critères édictés par l’arrêté préfectoral, vous devrez donc catégoriser chaque parcelle de vigne hectare selon ses spécificités : densité de plantation, âge des vignes, qualité du terroir, …
Un barème est généralement proposé pour chaque appellation. Si une parcelle peut bénéficier de plusieurs appellations différentes, c’est au propriétaire et au locataire de choisir l’appellation qu’ils souhaitent.
Si la tâche est trop difficile ou source de contestation entre le fermier et le bailleur, vous pourrez recourir à un expert foncier afin de définir la catégorie de chaque parcelle louée.
Un barème est également proposé pour fixer le fermage des bâtiments viticoles.
A noter que si la location de la maison d'habitation est indissociable de la location des terres, c'est le statut des baux ruraux qui s'applique pour déterminer le montant du loyer pour l'habitation et non pas la réglementation des locations immobilières. L’arrêté préfectoral précise également les modalités de calcul du loyer pour la maison d'habitation.
Le bail à ferme s'applique donc très souvent à la totalité du domaine viticole : les vignes, les bâtiments et la maison d'habitation. Toutefois, si la maison est dissociable du reste de la propriété, alors le statut des baux ruraux pourra ne pas s'appliquer pour calculer le loyer dû par le preneur.
Contrairement aux parcelles agricoles classiques ou le fermage est défini en euros par hectare, la classification des parcelles de vignes réalisée dans l’étape précédente va permettre de définir un barème en hectolitres par hectare différencié par appellation.
Attention, si le fermage qui est défini dans un bail excède de plus de 10% le barème départemental, alors le preneur ou le bailleur peut saisir le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux au cours de la 3ème année du bail pour demander une révision judiciaire du fermage.
Bon à savoir : Dans de nombreuses régions, les fermages pratiqués sont fréquemment supérieurs aux maximas et le nombre de procédure judiciaire de révision devant le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux reste relativement faible.
Le propriétaire peut demander à son preneur de lui rembourser une quote-part des taxes foncières des biens loués.
A défaut d’accord différent entre les parties, le code rural prévoit un remboursement à hauteur de 20% de la taxe communale et intercommunale, de 50% des frais Chambre d’Agriculture et de 8% des frais de gestion.
A noter qu’il est interdit de prévoir un remboursement intégral des taxes foncières par le fermier, et que les dégrèvements de taxes foncières au profit des jeunes agriculteurs doivent être intégralement déduits du montant du fermage du fermier.
Le fermage est calculé ensuite chaque année selon le barème défini par un arrêté départemental fixant le prix des fermages en viticulture.
Ce barème est défini sur la base des prix moyens pondérés pour chaque appellation sur une ou plusieurs années.
Voir par exemple l’arrêté départemental:
