Vous recherchez une exploitation agricole à vendre ?
L’achat d’une exploitation agricole est une démarche qui peut être complexe et qui est déterminante dans un projet de vie.
Nous vous présentons dans cet article tous les points importants à savoir pour réussir son projet d’acquisition d’une exploitation agricole. Vous trouverez pour chaque section une liste d’articles complémentaires vous permettant de compléter votre information.
La recherche d’un domaine agricole n’est pas toujours chose aisée surtout si vous n’avez pas la chance d’être enfant d’agriculteur et/ou que vous ne pouvez pas reprendre l’exploitation agricole familiale.
La majorité des installations (autour des 2/3) en agriculture est en effet toujours réalisée dans le cadre familial. Si la recherche de l’exploitation agricole à reprendre peut sembler simple, elle se réalise toutefois fréquemment dans le cadre d’un agrandissement et d’une association.
Le parcours « classique » est souvent le suivant : Le jeune agriculteur reprend une exploitation agricole voisine ou des terres agricoles et s’associe avec ses parents. Le recours à un agrandissement permet d’accroitre le revenu global de l’exploitation qui sera alors réparti entre parents et enfants.
La connaissance très fine du voisinage est un atout pour contacter les éventuels vendeurs à proximité de l’exploitation familiale. Le financement de la reprise est facilité par l’adossement à l’exploitation agricole familiale.
La transmission de l’exploitation agricole familiale se fait alors au départ en retraite des parents. C’est une phase qui peut s’avérer malgré tout complexe car elle nécessite une réflexion très large notamment sous l’angle financier et patrimonial :
C’est donc une démarche qui ne s’improvise pas mais nécessite au contraire d’être anticipée. Le recours à des conseillers externes (cabinet comptable, notaires, banques, chambre d’agriculture) est précieux car il aidera à se poser les bonnes questions.
Un néologisme désigne les personnes qui souhaitent devenir agriculteur sans être issus du milieu : les NIMA - Non Issus du Milieu Agricole. L’existence de ce terme exprime bien les spécificités de ce public dont la première difficulté est de trouver une exploitation agricole à reprendre.
Alors que la presse fait état de l’enjeu majeur du renouvellement des générations en agriculture, on pourrait croire qu’il est facile de trouver des exploitations agricoles à reprendre.
Il n’en est rien car la majorité des exploitations agricoles sont reprises soit dans le cadre familial soit dans le cadre d’un agrandissement. La pression foncière reste donc globalement forte partout en France.
Le nombre de fermes est ainsi passé de 490 000 en 2010 à 390 000 en 2020. Et dans le même temps, la surface moyenne des exploitations est passé de 55 à 69 hectares (Source INSSEE – Nombre d’exploitations).
Il faut donc utiliser tous les services existants pour trouver une exploitation agricole à vendre. En voici quelques uns :
Le prix de vente des exploitations agricoles est très variable. A titre d’exemple, vous pouvez trouver sur notre site des exploitations agricole de grandes cultures de plusieurs centaines d’hectares à vendre pour un prix largement supérieur à 5 millions d’euros.
A l’inverse, vous trouvez également des exploitations agricoles à moins de 100 000 euros comprenant quelques hectares de terres et de petits bâtiments agricoles.
Basé le plus souvent sur une approche patrimoniale, le prix dépendra à la fois de la surface de l’exploitation à acheter et des différents éléments qui la compose :
Avec un prix moyen des terres agricoles de 6 200 euros par hectare, la valeur du foncier pour une exploitation agricole de taille moyenne (69ha) est donc supérieure à 425 000 euros. Soit plus de 200 000 € pour le foncier si on envisage la location de 50% des terres.
En Bretagne, le prix moyen d’une exploitation agricole est ainsi proche de 300 000€ (pour une installation agricole individuelle). Une moyenne qui cache de fortes disparités selon la taille de l’exploitation reprise et la production envisagée. Par exemple, le coût moyen d’une exploitation laitière était de 687 000 € en 2023 (source – CRÉATION - REPRISE - TRANSMISSION / Les chiffres clés 2023).
Le prix d’achat d’une exploitation agricole doit donc être considéré au regard de chaque projet, de la rentabilité de l’exploitation, des moyens de productions nécessaires et des prix locaux qui peuvent connaitre de fortes variations.
L’achat d’une exploitation agricole peut nécessiter des investissements complémentaires. Selon votre projet, vous aurez peut-être besoin d’aménager des bâtiments, d’acquérir du matériel ou du cheptel complémentaire, … Vous devez absolument calculer le montant de ces investissements dès votre achat initial.
Certains de ces investissements peuvent être obligatoires par rapport à des normes (installations classées, protection sanitaire des élevages, mise aux normes électriques, …
Il en est de même lors de l’achat de la maison d’habitation pour laquelle il peut être nécessaire de réaliser par exemple une nouvelle installation d’assainissement individuelle.
En plus du prix d’achat d’une exploitation agricole, vous aurez certainement des frais complémentaires :
Il est tout à fait possible de devenir agriculteur sans avoir un diplôme agricole. Mais le chemin sera sans doute plus difficile.
Avoir un diplôme facilitera l’obtention :
Le montant de l’investissement pour l’achat d’une exploitation agricole est élevé. Vous aurez sans doute besoin de faire appel à un financement externe pour cet achat.
Une banque vous prêtera de l’argent si votre projet est viable (étude économique) et si le risque est limité.
Les cultures et l’élevage sont des activités très pointues qui nécessitent des compétences techniques. Les banques que vous solliciterez porteront donc un regard attentif sur vos compétences qui sont le fruit de votre formation et de votre expérience.
La formation est donc un gage de compétences qui permet de réduire le risque et facilitera l’obtention d’un prêt.
Pour prétendre aux aides à l’installation, il faut détenir la Capacité Agricole. Celle-ci s’obtient soir pas une expérience professionnelle, soit par un diplôme agricole de niveau IV minimum.
Il s’agit donc d’une formation de :
L’offre de formations agricoles est très large et dispensée par de nombreux établissements publics et privés présents partout en France.
Il est possible de suivre un Brevet Professionnel de Responsable d’Exploitation Agricole dans le cadre d’une formation continue. Vous pourrez également valider certaines Unités Capitalisables (UC) dans le cadre d’une Validation des Acquis de l’Expérience (VAE).
Si vous avez uniquement un diplôme agricole de niveau III (CAPA, BEPA, BPA), vous devrez justifier d’une activité professionnelle agricole de minimum 24 mois au cours des 3 dernières années.
En l’absence d’un diplôme agricole de niveau III ou IV, vous devez justifier au minimum de 40 mois d’activité professionnelle agricole au cours des 5 dernières années
On ne peut pas parler d’achat d’exploitation agricole sans traiter la question des baux ruraux (articles L411-1 et suivants du code rural). En effet, plus de la moitié des terres agricoles en France sont exploitées dans le cadre du statut du fermage.
L’achat d’une exploitation agricole se fait rarement sans louer une partie des terres. Il peut s‘agir d’un choix des propriétaires qui souhaitent percevoir des fermages. Ou d’une obligation dans le cadre du plan de financement.
Il peut être en effet difficile d’acheter la totalité du foncier lors d’une installation. Le recours à un financement bancaire pour l’achat de terres coûte généralement plus cher que le paiement d’un fermage.
Nous avons consacré une série d’articles à la réglementation spécifique des baux ruraux que nous vous invitons à consulter pour parfaire votre information.
Les points principaux à retenir :
C’est une étape clé dans les démarches d’achat d’une exploitation agricole. Face au besoin global de votre investissement (prix d’achat, investissement complémentaire, frais annexes), vous devez trouver des ressources financières équivalentes.
L’autofinancement est votre épargne que vous investissez dans votre projet. Il n’existe pas de minimum réglementaire d’autofinancement mais les établissements bancaires aimeraient que les porteurs de projet disposent d’un autofinancement de l’ordre de 20%.
Les banques sont les premiers financeurs des projets agricoles. Si tous les établissements de crédit peuvent accompagner un projet agricole, certaines banques (Crédit Agricole, Crédit Mutuel, Banque Populaire, …) possèdent des services dédiés avec des conseillers spécialisés.
Ils sont donc à même de comprendre votre projet, de vous accompagner et de vous conseiller.
Dans le cadre de l’examen de votre demande de financement vous devrez transmettre une étude prévisionnelle pluriannuelle, également nommée Business Plan. Ce document, réalisé par un professionnel, vise à vérifier que la rentabilité future de votre exploitation agricole vous permettra à la fois de faire face à vos charges, de rembourser vos emprunts, de vous verser une rémunération et de faire face à des besoins d’investissements complémentaires.
La capacité agricole vous permet de solliciter les aides pour les Jeunes Agriculteurs, si vous avez moins de 40 ans.
Vous devrez suivre un parcours comprenant la réalisation d’un Projet Professionnel Personnalisé et la présentation d’un Projet d’Entreprise (étude économique sur 4 ans).
Les aides spécifiques à l’installation comprennent:
Le bénéficiaire doit s’engager à quelques conditions pendant 4 ans minimum, notamment :
Les chambres d’agriculture de chaque département comportent un Point Accueil Installation qui vous accompagne dans toutes les démarches pour bénéficier de ces aides.
Il est également possible de solliciter d’autres aides de la part :
Vous pouvez également mobiliser d’autres solutions de financement :
Nous avons consacré une série d’articles aux financements alternatifs incluant des solutions de portage de foncier et de crowdfunding spécifiques aux projets agricoles.
Un agriculteur relève du régime social de la Mutualité Sociale Agricole (MSA) et non pas du régime général de la Sécurité Sociale.
La MSA présente la particularité de regrouper la totalité de la protection sociale des agriculteurs dans un seul régime: l’assurance maladie, les prestations familiales, les accidents du travail, la formation professionnelle et la retraite (de base et complémentaire).
Les cotisations sociales des agriculteurs sont calculées sur le revenu agricole. Le choix de votre régime fiscal a donc un impact fort sur le montant de vos cotisations sociales MSA.
LES RÉDUCTIONS DE COTISATIONS POUR LES JEUNES AGRICULTEURS
Les jeunes agriculteurs bénéficient d’une réduction de leurs cotisations sociales étalées sur 5 ans.
|
|
% d'exonération |
Plafond de l'exonération |
|
1ère année |
65 % |
3 204 € |
|
2ème année |
55 % |
2 711 € |
|
3ème année |
35 % |
1 725 € |
|
4ème année |
25 % |
1 232 € |
|
5ème année |
15 % |
739 € |
Comme toute entreprise, une exploitation agricole doit déclarer ses bénéfices chaque année.
Il existe 3 régimes fiscaux applicables pour les agriculteurs :
Micro BA
Les petites exploitations agricoles peuvent bénéficier du régime de Micro Bénéfice Agricole. Si vos recettes n’excèdent pas 85 800 euros, votre bénéfice imposable sera égal à 13% du montant de vos recettes. Il est possible d’opter pour un régime de Bénéfice Réel si vous le souhaitez.
Ce régime a le mérite de la simplicité mais peut se révéler désavantageux si votre activité génère un déficit les premières années.
Le Bénéfice Réel
Le régime du Bénéfice Réel nécessite une comptabilité complète et déterminera le résultat par la différence entre vos produits et vos charges.
Le Bénéfice Réel Simplifié nécessite, comme son nom l’indique, un formalisme réduit et s’applique pour les entreprises réalisant des recettes comprises entre 82 800 € et 352 000 €.
Le Bénéfice Réel Normal s’applique de plein droit à partir de 352 000 € de recettes.
Si vos recettes excèdent 46 000 €, votre activité sera obligatoirement assujettie à la TVA.
Vous devrez, dans ce cas, déclarer la TVA payée sur vos dépenses et la TVA collectée sur vos ventes. Si vous avez perçu plus de TVA que vous en avez payé, vous devrez rembourser cette somme au Trésor Public. A l’inverse, si vous avez payé plus de TVA que vous en avez perçu, c’est le Trésor Public qui vous remboursera la différence.
Vous pourrez choisir entre des déclarations annuelles, trimestrielles ou mêmes mensuelles.
Si vous réalisez des recettes inférieures à 46 000 €, vous bénéficiez du régime de remboursement forfaitaire qui vous permet de percevoir un paiement de l’Etat proportionnel à vos recettes.
Les options pour les différents régimes fiscaux et de TVA se font lors de l’immatriculation auprès du CFE. Il est donc nécessaire d’avoir choisi le bon régime. La solution la plus sûre consiste à prendre contact avec un cabinet comptable qui vous accompagnera dans le choix des régimes et dans les formalités.
Vous devez choisir le statut juridique de votre entreprise entre l’entreprise individuelle et la société.
Si vous réalisez un projet à plusieurs personnes, le choix de la société sera quasi-automatique et aura également des incidences sur votre situation fiscale et au regard de la TVA.
Si vous êtes seul, la création d’une société est néanmoins envisageable, notamment pour séparer votre patrimoine privé de votre patrimoine professionnel.
Si certaines sociétés sont spécialement adaptées pour le milieu agricole (GAEC, EARL, ...), vous pouvez toutefois exercer votre agricole dans le cadre d’une société civile, d’une SARL, ...
Le choix de votre régime juridique doit être pensé avant le démarrage. Il est essentiel de se faire accompagner de conseillers auprès de la Chambre d’Agriculture, d’un cabinet comptable, d’un avocat ou d’un notaire.
C’est une étape importante dans le processus d’achat d’une exploitation agricole. C’est en effet la signature de votre engagement d’acheter la propriété.
Qu’il soit rédigé par un avocat, un notaire ou un agent immobilier, vous devez examiner ce contrat avec attention.
De plus en plus d’agriculteurs développent des activités annexes afin de diversifier et sécuriser leurs revenus.
Le tourisme rural fait partie des diversifications fréquentes. La présence d’anciens bâtiments agricoles permet de développer des activités d’hébergements (gîtes ruraux, chambres d’hôtes). Un emplacement à proximité de lieux touristiques est un atout pour développer ce type d'activité.
Nous avons ainsi rédigé des articles spécifiques pour ces projets touristiques :
La transformation et la vente directe des produits agricoles font également partie des diversifications les plus fréquentes. Il s’agit de projets qui nécessitent souvent des investissements assez importants (laboratoire de transformation, local de vente, …) et d’une main-d’œuvre suffisante.
L’agriculture biologique et l’agro-écologie, plus que des diversifications sont des pratiques agricoles durables et plus respectueuses de l’environnement. Elles peuvent permettre de sécuriser des revenus et être des préalables à d’autres diversifications.
La production d’énergie à travers des installations photovoltaïques ou de méthanisation sont également de plus en plus présentes dans les exploitations agricoles. Si les installations photovoltaïques sont relativement simples à mettre en place (risque limité, pas de besoin de main-d’œuvre), les unités de méthanisation sont des projets d’entreprises à part entière nécessitant des investissements très importants et des besoins en main d’œuvre non négligeables.
Attention, la diversification d’activité peut avoir des conséquences fiscales. Si votre activité non agricole excède certains seuils, vous pouvez être amené à séparer juridiquement ces activités ou à vous soumettre à l’Impôt sur les Sociétés.
L’agriculture est une activité spécifique qui se réalise sur un territoire également spécifique ce qui est notamment le cas du point de vue de l’urbanisme.
Les zones A définissent ainsi les zones agricoles des Plans Locaux d’Urbanisme. Afin de protéger l’activité agricole et d’éviter le mitage, seules les constructions liées aux activités agricoles sont permises dans ces secteurs.
La construction de maison d’habitations, de bâtiments industriels, … y sont donc interdites. Seuls les agriculteurs peuvent sous certaines conditions édifier une maison d’habitation en zonage agricole.
La Loi Zéro Artificialisation Nette vise à limiter la consommation de terrains agricoles pour l’habitat et l’industrie. Aussi, il sera de plus en difficile d’obtenir un changement de destination de terres agricoles en terrain constructible.
Nous vous présentons la démarche chronologique de toutes les étapes vous permettant de lancer votre activité agricole :
C’est vous qui portez le projet qui évoluera naturellement au fur et à mesure de votre réflexion et de vos échanges avec vos partenaires. Cependant, il est essentiel de définir un cap précis avec les éléments les plus importants de votre projet.
Lorsque vous démarrez votre activité agricole, vous devez vous déclarer auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE).
Cette formalité, qui se réalisait auprès de votre Chambre d’Agriculture doit, depuis le 1er janvier 2023 se faire en ligne sur le site internet https://formalites.entreprises.gouv.fr qui est géré par L’Institut National de la Propriété Intellectuelle.
Le CFE fait office de guichet unique et vous permet de déclarer votre activité auprès de:
Il existe plusieurs formulaires à compléter qui dépendront à la fois du statut juridique de votre exploitation et également du régime fiscal que vous aurez choisi. Avant de réaliser cette inscription au CFE de votre département, vous devez donc avoir finalisé tous les éléments de votre projet.
Le Contrôle des Structures est une réglementation qui délivre les autorisations permettant d’exploiter du foncier agricole ou des productions d’élevage hors sol.
Cette procédure, qui dure plusieurs mois, nécessite de déposer un dossier de demande d’autorisation d’exploiter auprès de la Direction Départementale de l’Agriculture et de la Mer (DDTM) de votre département.
La DDTM instruit votre dossier et réalise une publicité afin de connaitre d’éventuels concurrents à votre demande.
En dessous d’un seuil de surface départemental, votre projet peut être soumis à une simple déclaration et ne poser alors aucune difficulté.
Passé le temps de la publicité, votre candidature est examinée. En cas de concurrence de candidats, l’autorisation d’exploiter sera accordée au candidat remplissant les critères de priorité, déterminés au niveau de votre département.
C’est donc une phase primordiale pour la réussite de votre projet.
La réglementation des Installations Classées pour la Protection de l’Environnement (ICPE) vise à gérer les risques industriels et agricoles pour préserver l’environnement et la santé.
Pour savoir si votre activité nécessite une démarche au titre des ICPE, vous devez consulter une nomenclature qui détermine les activités concernées ainsi que les seuils de production.
Il existe principalement 3 régimes au titre des ICPE:
Une activité agricole ne relevant pas des Installations Classées devra toutefois se conformer aux exigences du Règlement Sanitaire Départemental mais sans nécessiter de formalisme particulier préalable.
La SAFER est une société dotée d’une mission de service public et qui vise à contrôler qui a le droit d’acheter un immeuble agricole.
Dans le cadre de sa mission, la SAFER dispose d’un droit de préemption qui lui permet de se substituer à un acquéreur désigné dans un contrat pour acquérir le bien à sa place et le rétrocéder ensuite à un acquéreur qu’elle juge prioritaire.
Après la signature d’un compromis de vente, le notaire notifie donc le projet de vente à la SAFER qui dispose d’un délai de 2 mois pour notifier sa décision de préemption. L’absence de réponse vaut non préemption.
A noter que le contrôle de la SAFER s’exerce également sur les ventes partielles de titres de sociétés agricoles depuis la mise en œuvre de la Loi Sempastous.
Vous devrez bien entendu assurer vos bâtiments et matériels. Il est également conseillé de souscrire à une assurance multirisque professionnelle qui inclura une responsabilité civile professionnelle.
Devenir agriculteur est aujourd’hui un métier qui requiert des compétences très larges bien au-delà des seules techniques agricoles. Cette dimension administrative du métier d’exploitant agricole n’est pas à négliger même si vous trouverez des prestataires à vos côtés.
Les chambres d’agriculture, et notamment le Point Accueil Installation, sont en mesure de vous orienter vers les services et interlocuteurs. A noter que le Centre de Formalités des Entreprises vous permet d’initier vos enregistrements auprès des principaux services administratifs, ce qui réduit le risque d’oubli.
L'ASSURANCE RÉCOLTE
L’accompagnement des agriculteurs vers une meilleure gestion des risques fait partie des volontés des pouvoirs publics par la mise en place d’assurances récoltes et de fonds de mutualisation.
A compter du 1er janvier 2023, un régime universel d’indemnisation des pertes de récoltes résultant d’aléas climatiques est mis en place avec 3 niveaux :
A travers cet article et les ressources complémentaires que nous vous proposons, vous disposerez des principaux éléments vous permettant de construire votre projet d’achat d’une exploitation agricole.
C’est un projet qui outre des compétences techniques agricoles nécessite des compétences de chef d’entreprise.
