La transmission d’une exploitation agricole peut se faire dans le cadre d’une vente totale mais également dans le cadre d’une location partielle ou totale des immeubles. Le recours à un bail peut d’ailleurs être imposé par une situation ou le futur agriculteur ne peut pas financer l’achat de la totalité de la ferme.
Nous vous détaillons dans cet article les avantages et les inconvénients liés au choix entre une vente et une location pour le terrain, les bâtiments agricoles et la maison d’habitation.
Une location du foncier relève obligatoirement du statut du fermage (ou régime des baux ruraux). C’est un contrat juridique très rigide qui laisse peu de liberté au propriétaire (le bailleur) et au locataire (le preneur ou le fermier).
La mise en place d’un bail à ferme sur le foncier permet de réduire le montant à financer pour le futur exploitant et de percevoir des revenus fonciers pour le propriétaire. Ces fermages viendront donc compléter une retraite agricole souvent considérée comme trop faible.
En conservant le foncier dans votre propriété, vous pourrez, en plus des revenus locatifs, bénéficier à terme d’une revalorisation de la valeur du foncier.
Le risque lié à un mauvais locataire est généralement faible. Si le risque d’impayés existe, le risque de dégradation entrainant une perte de valeur de votre patrimoine est quasi inexistant. C’est donc un placement à ce titre très protecteur.
La location est une opération qui n’est pas soumise au droit de préemption de la SAFER. C’est un risque qui est évité pour le repreneur de votre exploitation. La vente ultérieure à votre fermier sera également exonérée du droit de préemption de la SAFER si le bail date au minimum de 3 ans.
La location vous permet également d’envisager à terme de récupérer le bien loué pour l’exploiter vous-même ou pour l’un de vos descendants. C’est une disposition spécifique que nous présentons dans notre article consacré à la reprise des terres louées.
Le recours à la location peut vous permettre d’accélérer la durée de la transmission. Plus le prix de vente d’une exploitation est élevé, plus il sera difficile et donc souvent long de trouver un preneur. La location, en réduisant le prix demandé, peut donc vous faire gagner du temps.
Enfin, si vous recourrez à un bail à un long terme, vous pouvez bénéficier d’un abattement sur les droits de transmission et sur l’Impôt de solidarité sur la fortune.
Cet abattement est le suivant :
La location du foncier est donc un choix qui peut vous permettre de réduire fortement les droits liés à une succession ou à une donation.
Si vos parcelles agricoles sont louées, elles peuvent être beaucoup plus difficiles à vendre. Le fermier dispose en effet d’un droit de préemption qui peut faire peur à d’autres candidats pour acheter. De plus, un acheteur tiers deviendrait propriétaire du terrain avec un bail donc en percevant des revenus locatifs mais sans certitude de pouvoir un jour les exploiter lui-même.
Cette situation rend la revente plus difficile et se traduit le plus souvent par une décote sur la valeur des terres louées par rapport aux terres libres (de l’ordre de 20% en moyenne).
Par ailleurs, les fermages des terrains agricoles sont généralement assez faibles car ils sont encadrés par des minimas et maximas fixés au niveau départemental. La rentabilité, généralement comprise entre 1,5 et 3%,peut être inférieure à celle d’un autre placement comme par exemple un investissement immobilier locatif classique.
Les revenus tirés de la location seront imposés dans la catégorie des revenus fonciers donc soumis à l’impôt sur le revenu et aux contributions sociales. L’investissement du capital dans un placement de type assurance-vie par exemple pourrait permettre de générer des revenus financiers exonérés ou très peu fiscalisés. Sans parler d’une exonération totale par rapport à l’Impôt sur la Fortune Immobilière.
Dernier point, si les terres peuvent prendre de la valeur dans la durée, c’est généralement un actif qui a tendance à perdre de la valeur dans les périodes de forte inflation. Ainsi, entre 2011 et 2023, le prix des terres a progressé de seulement 16% alors que l’inflation sur la même période était de 24%. Les propriétaires de terres agricoles ont donc perdu en réalité 8% de valeur en 12 ans.
Les avantages et les inconvénients de louer du foncier se retrouvent bien entendu pour les bâtiments agricoles dont la location relève également de la réglementation du bail rural.
Il convient d’ailleurs de respecter l’arrêté départemental de fixation des fermages pour déterminer le montant de la location pour un bâtiment agricole.
Nous vous présentons donc uniquement les avantages et inconvénients spécifiques et complémentaires à ceux du foncier.
Les bâtiments agricoles peuvent peser fortement sur une reprise. Le recours à un bail agricole permet de réduire le montant de la reprise pour le porteur de projet et facilitera donc son installation.
Certains bâtiments peuvent être situés à proximité directe de votre maison d’habitation, non comprise dans la cession. En conservant leur propriété, vous vous préservez d’investissements réalisés par le fermier qui pourraient vous impacter ou impacter la valeur de votre propriété.
Louer des bâtiments agricoles présente des risques très spécifiques pour le propriétaire.
Tout d’abord, l’agriculteur locataire peut mal entretenir des bâtiments qui ne lui appartiennent pas. Il sera également peu motivé pour réaliser des investissements dans ces bâtiments, les rendant progressivement moins adaptés à leur activité. Ces deux éléments entraineront une perte de valeur plus ou moins importante dans le temps.
Si votre locataire réalise des investissements dans les bâtiments, vous pourrez être amené en fin de bail à lui verser une indemnité pour les améliorations. C’est souvent une source de conflit entre fermier et bailleur.
Enfin, si les frais d’entretien d’un bâtiment sont à la charge du locataire, les frais liés au gros-œuvre sont à la charge du propriétaire et peuvent être très importants.
Sauf situation particulier, il est généralement conseillé de vendre les bâtiments au repreneur de son exploitation agricole plutôt que de choisir une location qui ne satisfera aucune des parties dans la durée.
Les points positifs et négatifs de la location du foncier et des bâtiments s’appliquent également pour la maison d’habitation ou le corps de ferme. Nous présenterons donc uniquement les points spécifiques.
Le fermier, en sa qualité de locataire, pourra bénéficier d’allocations logements, ce qui sécurise le paiement du loyer pour le propriétaire et facilite l’équilibre financier du locataire.
L’évolution des prix de l’immobilier est très différente de celle du foncier agricole. Vous pouvez ainsi espérer une valorisation progressive de votre patrimoine immobilier dont vous bénéficierez lors d’une vente ultérieure.
Sauf si votre location relève d’un bail rural, vous pouvez mettre fin à la location au terme de 3 ans (avec un préavis) de 6 mois) ou lorsque vous souhaitez vendre le bien.
Si la location de la maison est indissociable de la location des terres et des bâtiments, elle relève alors de la réglementation des baux ruraux (avec des loyers plafonnés) et pas des baux d’habitations (avec des loyers libres). La perte de loyer peut être importante selon les départements.
En qualité de propriétaire, vous pouvez être amené à réaliser des investissements liés notamment aux rénovations énergétiques, à des normes d’isolations ou électriques, … dépenses qui peuvent être importantes.
Si votre repreneur connait des difficultés sur son exploitation, il aura certainement également des difficultés à faire face à ses loyers. Louer à la fois du foncier, des bâtiments et une maison d’habitation vous exposera donc à un risque important sur votre revenu et votre capital en cas de difficultés de votre locataire.
Comme pour les bâtiments agricoles, il est souvent préférable de privilégier une vente de la maison d’habitation plutôt qu’une location.
Le choix de recourir à une vente ou à une location est souvent très personnel et lié à son attachement au foncier et à l’exploitation agricole. Il est toutefois nécessaire de bien prendre en compte tous les avantages et inconvénients de chaque situation.
La location des bâtiments agricoles et de la maison d’habitation, si elle peut permettre de réussir une transmission, présente toutefois des inconvénients beaucoup plus important pour le fermier comme pour le bailleur. Sauf situation particulière, nous vous conseillons de préférer une vente plutôt qu’une location sur les immeubles bâtis.
Voici des ressources complémentaires que nous mettons à votre disposition pour vous apporter toute l’information nécessaire à votre projet de transmission.
