On lit fréquemment qu’il faut préparer son projet de vente au moins 5 ans avant la date prévue. La démarche de transmission d’une exploitation agricole est en effet complexe pour un cédant et nécessite une réelle préparation. Si certaines actions nécessitent d’être réalisées dans les 5 ans précédant la vente, il est en réalité nécessaire d’intégrer la réflexion de la transmission de l’exploitation à chaque étape importante de la vie de l’exploitation agricole.
Revue de détail des éléments à préparer pour réussir sa transmission. Plusieurs éléments distincts sont à prendre en compte dans la préparation de la vente que ce soient des éléments juridiques, financiers ou même paysagers.
La question de la fixation du prix de vente de votre exploitation fait l’objet de plusieurs articles relatifs à l’évaluation.
Il est nécessaire, quelques années avant son arrêt d’activité d’exploitant de se poser un certain nombre de questions :
Si vous vendez également votre habitation ou moment de la cession de votre exploitation agricole, vous devrez prévoir l’achat ou la location d’un nouveau logement. Quel sera votre budget pour ce nouveau projet ?
Ces questions d’ordre patrimoniales sont très importantes à anticiper car elles vous guideront par exemple dans le choix de vendre ou de louer le foncier agricole dont vous êtes propriétaire.
Pour répondre à ces questions, vous devrez tout d’abord faire un point sous l’angle social et fiscal.
Un bilan patrimonial global en vue de la retraite peut vous aider à y voir clair.
Transmettre votre exploitation vous permet de récupérer un capital lié à la vente de vos actifs (foncier, bâtiments, matériel, …). Ce capital servira à rembourser d’éventuelles emprunts et dettes. Le reliquat pourra être placé pour générer des revenus complémentaires, investi dans l’acquisition d’une nouvelle maison d’habitation, …
Le choix de louer ou de vendre vos terrains agricoles, vos bâtiments, … aura un impact sur vos revenus futurs ou sur le capital à réinvestir.
Le départ en retraite est le motif le plus important de mise en vente d’une exploitation agricole.
Dans ce contexte, il est nécessaire de connaître vos droits à retraite :
L’absence de trimestres suffisants peut avoir une forte incidence sur le montant de la retraite future. Vous devez donc faire un point sur vos droits à retraite et la date de cessation d’activité possible.
Si vous arrêtez votre activité avant de pouvoir bénéficier d’une retraite, vous devrez reprendre une autre activité professionnelle ou pouvoir compter sur d’autres sources de revenus.
A noter que vous avez la possibilité d’opter pour l’Assurance Vieillesse Volontaire dans les 6 mois de votre cessation d’activité pour continuer à valider des trimestres d’activité.
Vous pouvez demander un entretien information retraite avec votre MSA. Si vous avez une carrière avec des périodes d’activité dans différents régimes, vous pouvez vous connecter au portail info-retraite qui vous permet de reconstituer votre carrière complète et de faire des simulations.
La vente de votre propriété entrainera généralement une cessation d’activité avec des conséquences fiscales qui peuvent être fortes.
Nous y consacrons un article spécifique, la fiscalité de la vente d’une exploitation agricole, que nous vous invitons à consulter.
Ce qu’il faut retenir : Il est important de faire un point avec votre comptable sur les conséquences fiscales de votre future cessation d’activité et d’étudier les pistes pour réduire l’impact fiscal s’il est trop important.
C’est un point extrêmement important et qui recouvre des dimensions très variées dont nous abordons quelques exemples.
Il est fréquent de trouver en agriculture des bâtiments construits tout ou partie sur le sol d’un tiers : Le fermier construit un bâtiment sur le sol de son propriétaire, un agriculteur construit sur le sol de son conjoint, une société construit sur le sol d’un des associés, …
Il n’est pas possible de vendre un bâtiment sans vendre le sol (sauf situation assez rare de division parcellaire). Vous pourrez au mieux prétendre à une indemnisation de la part du propriétaire du terrain.
Pour vendre votre bâtiment, vous devez donc réaliser au préalable l’acquisition du terrain. Ceci pouvant prendre du temps avec le propriétaire, il est essentiel d’anticiper au maximum cette démarche.
La présence d’indivision lors d’une vente peut être une source de difficultés compte tenu du nombre de personnes à réunir. Ainsi que de la difficulté à se mettre d’accord sur une vente ou une location, à fixer un prix de vente.
De nombreuses indivisions comprennent des indivisaires âgés, en situation de tutelle ou de curatelle, vivants à l’étranger, en conflit avec d’autres indivisaires, … Autant de situations particulières qui peuvent retarder ou même bloquer une transmission.
Il peut donc être utile de mettre fin à ces situations avant votre projet de vente. Un point qui sera à anticiper de nombreuses années avant votre cessation d’activité.
Il parait également essentiel de faire un point préalable sur les terres que vous louez.
Tous les propriétaires sont-ils d’accord pour signer un bail au profit de votre repreneur ? Si ce n’est pas le cas, vous pouvez peut-être vous porter vous-mêmes acquéreurs de ce foncier dans l’optique d’une revente future ou d’une location.
Si ces propriétaires souhaitent vendre ce foncier, ceci viendra majorer le prix global de l’exploitation et peut donc avoir un impact sur la faisabilité financière pour un repreneur.
Certains propriétaires peuvent également préférer transmettre ce foncier à une autre personne : un voisin, un autre locataire, un membre de la famille. C’est donc une partie du foncier qui ne pourra pas être exploitée par votre futur acquéreur.
Quelle sera l’incidence de la perte de ce foncier sur la valorisation de votre propriété ? Est-ce déterminant sur le fonctionnement de votre exploitation et le maintien des volumes de production ?
Ces situations particulières sont également déterminantes dans la réussite de votre projet de transmission.
La proximité du voisinage peut être un frein important lors d’une vente.
Pour les élevages, dans la réglementation des installations classées, il est très difficile d’obtenir une autorisation pour des travaux importants en présence d’un voisin à moins de 100 mètres. Par ailleurs, le fonctionnement d’une exploitation agricole peut générer des nuisances pour le voisinage : bruit, odeurs, …
Vous devez donc si possible construire des bâtiments à distance suffisante des voisins pour éviter tout litige. Et pourquoi pas vous porter acquéreur si votre voisin vend sa maison.
C’est un élément à prendre en compte tout au long de la vie de votre exploitation agricole et pas seulement quelques années avant sa cession.
Comme pour la vente d’une maison d’habitation, la première impression laissée à un candidat à l’achat est déterminante pour la réussite de votre projet de vente.
S’il n’existe pas aujourd’hui d’entreprises spécialisées dans le « farm-staging » à l’image du « home-staging », l’idée est la même : permettre à un candidat à l’achat de se projeter dans votre exploitation agricole.
N’hésitez pas à faire une visite totale de l’exploitation en vous mettant dans la peau d’un acquéreur :
En réalisant cet auto-diagnostic des forces et des faiblesses de votre exploitation, vous identifierez ainsi plus facilement les différents points à améliorer.
Voici une check-list d’actions à réaliser pour impressionner favorablement un candidat à la reprise de votre propriété agricole :
Le travail de préparation est important avant la vente de votre exploitation. Il peut d’ailleurs avoir une réelle incidence sur le prix final de cession. Certaines actions doivent être mises en œuvre très longtemps avant la date prévue de votre cessation d’activité.
C’est donc une démarche cruciale pour réussir votre transmission et pour votre tranquillité d’esprit.
Voici des ressources complémentaires que nous mettons à votre disposition pour vous apporter toute l’information nécessaire à votre projet de transmission.
