La valorisation des biens est un exercice délicat lors d’une vente d’une propriété agricole ou viticole. En nous appuyant sur notre expérience et notre connaissance du marché, nous vous apportons quelques conseils.
L’heure de votre cessation d’activité arrive bientôt et vous allez mettre en vente votre exploitation agricole ou votre propriété viticole. Vous connaissez la valeur de votre maison, des terrains agricoles, des vignes, du matériel et du cheptel. Cependant, vous n’avez aucune idée de la valeur de vos bâtiments. C’est normal car c’est souvent l’élément le plus délicat à évaluer. De plus, la valeur que vous allez lui donner pourra avoir une incidence sur les modalités de la transmission.
En effet, si la valeur de vos bâtiments est faible, vous pouvez décider de vendre votre exploitation de plusieurs façons différentes : 
ou
En vendant séparément chacun des actifs de votre entreprise agricole
La seconde option revient à démanteler le travail de votre carrière ce qui est toujours dommage mais peut quelquefois être plus avantageux financièrement.
Vous pourrez peut-être mieux vendre votre maison en la vendant à des particuliers plutôt qu’à une personne reprenant votre exploitation. Une valorisation de chaque îlot de foncier vous permettra peut-être d’obtenir un meilleur prix à l’hectare qu’une vente de tout le foncier. La vente à l’unité des matériels, du cheptel et des stocks peut également être plus intéressante.
Vous aurez également la possibilité de conserver la maison pour votre usage personnel ce qui sera souvent plus difficile si vous souhaitez maintenir l’unité de votre exploitation.
La valorisation d’une entreprise, qu’elle soit agricole ou pas, se fait toujours en mixant les résultats de plusieurs méthodes économiques et patrimoniales.
La valorisation de vos bâtiments est donc, dans le cas d’une cession globale, indissociable de la valorisation globale de votre entreprise.
Elle revient à réaliser un inventaire de tous les biens composant l’exploitation et à les valoriser individuellement, puis à additionner la valeur globale.
Mais comment valoriser patrimonialement un bâtiment ?
Différentes méthodes existent :
1. L’actualisation du prix initial de votre bâtiment :
Vous reprenez le prix de revient de votre bâtiment auquel vous intégrez, si ce n’est pas déjà fait, la valorisation du travail que vous avez fait par vous-même. Puis vous indexez ce prix avec l’indice INSEE BT 2010 (index bâtiment) qui sert généralement de référence pour calculer l’évolution des coûts de construction de bâtiments professionnels.
Enfin, vous déduisez une vétusté correspondant au nombre d’années d’utilisation restantes de votre bâtiment par rapport à sa valeur totale.
Exemple : Votre bâtiment a coûté 140 000 € et a été achevé en janvier 2015 (indice 104,1)
En janvier 2022, l’indice BT 2010 est de 121,4, le prix de revient actualisé de votre bâtiment est donc de
140 000 x 121,4 : 104,1 = 163 266 €
Votre bâtiment a 6 ans et vous estimez sa durée de vie à 20 ans. Il lui reste donc 14 années d’utilisation soit :
163 266 x 14 : 20 = 114 286 €
Cette méthode donne généralement des valorisations plutôt élevées et qui ne tiennent pas compte de la dépréciation fonctionnelle de votre bâtiment.
En effet, même s’il est encore en très bon état, votre bâtiment n’est sans doute plus aussi fonctionnel qu’un bâtiment neuf (surtout pour un bâtiment très spécialisé) et cet écart de fonctionnalité ne fera que s’aggraver avec le temps.
2. L’amortissement sur la base du prix de revient initial 
Pour compenser la perte de fonctionnalité du bâtiment, vous pouvez simplement amortir le prix de revient initial de votre bâtiment sur la base de sa durée de vie réelle.
Votre bâtiment de 2015 qui vous couté 140 000 € est donc valorisé 6 ans après à
140 000 € x 14 : 20 = 98 000 €
3.La comparaison avec d’autres cessions
Vous déterminez le prix de vente de votre bâtiment en le comparant avec d’autres cessions comparables.
La difficulté réside souvent dans un nombre trop faible de transactions récentes réellement comparables dans votre secteur. Ainsi que de la difficulté à accéder à ces bases de comparaison. Plus les cessions sont éloignées géographiquement et dans le temps et moins ces indications auront de valeur.
Il s’agit ici de déterminer la valeur de votre entreprise par rapport à sa capacité à générer du revenu (valeur de rentabilité) ou à rembourser des financements (valeur de reprenabilité).
La valeur de rentabilité se calculera à partir du résultat de l’entreprise en intégrant les évolutions prévisibles de l’environnement économique (notamment un coefficient de risque). On déduit la rémunération future du porteur de projet pour déterminer une valeur du capital.
La valeur de reprenabilité se calcule à partir de l’Excédent Brut d’Exploitation (à ajuster également selon les évolutions de l’environnement économique et des risques) pour calculer, après rémunération du porteur de projet, la capacité à rembourser des prêts.
Ces 2 méthodes sont ensuite combinées pour donner une valorisation économique à votre entreprise qui servira de base pour valoriser chacun des actifs (dont les bâtiments).
La méthode économique de valorisation d’une exploitation agricole a du sens dans le cadre d’une valorisation globale et si le repreneur envisage de poursuivre la même production que vous.
La combinaison de la valorisation patrimoniale et économique vous donne généralement une fourchette de prix qui peut servir de base pour une mise à prix ou pour l’ouverture d’une négociation. 
Mais il faudra, si possible, tenir également compte de la valorisation de marché.
La valeur de marché repose sur le rapport existant entre l’offre et la demande pour un bien. Le résultat peut différer très largement des autres méthodes.
Votre bâtiment peut être récent et fonctionnel, sa valorisation dépendra toujours des acquéreurs qui peuvent être intéressés et de l’usage qu’ils peuvent en faire.
Si la demande est forte, votre bâtiment vaudra plus cher. A l’inverse, si la demande est faible, il vaudra moins cher.
Donc quelque soit la valeur que vous définissez à partir de la méthode patrimoniale ou économique, vous devrez adapter ce montant à la situation réelle du marché, où à minima en tenir compte dans la négociation.
L’évaluation de votre entreprise ou de votre bâtiment agricole nécessite donc une expertise importante. Et une expérience forte qui permettra à l’évaluateur de rapprocher l’évaluation théorique de la valorisation réelle sur le marché.
Nous vous conseillons donc de vous rapprocher de professionnels (experts fonciers et agricoles, expert immobilier, cabinets comptables, chambres d’agriculture, professionnels de la transaction, …) et de les interroger sur les méthodes utilisées avant de leur confier une mission d’évaluation.
Vous l’avez compris, vous pouvez estimer votre bâtiment agricole de plusieurs façons : par sa rentabilité et en fonction du marché. Vous pouvez également vous rapprocher de professionnels spécialisés pour vous garantir une expertise précise.
