Pour ce 3ème article de notre série consacrée aux spécificité des baux ruraux, nous avons choisi de vous parler du fermage : son mode de calcul, sa révision annuelle et la prise en charge des taxes foncières.
Le loyer pour les terres et les bâtiments agricoles n’est pas librement fixé entre les parties. Il est encadré par des minimas et des maximas fixés au niveau de chaque département par un arrêté préfectoral (article L411-11 du code rural).
Cet arrêté est mis à jour chaque année après publication de l’indice national des fermages. Un autre arrêté préfectoral détaille les modalités de calcul du fermage selon des critères pour chaque parcelle.
Même si dans la pratique, les parties se réfèrent assez peu à ce document pour fixer le montant du fermage, c’est lui qui s’appliquera en cas de conflit entre les parties.
En effet, le fermier peut au cours de la 3ème année du bail demander une révision du montant du fermage s’il estime que celui-ci est supérieur d’au moins 10% au montant normal qui devrait s’appliquer.
Il faut également noter que le montant du fermage pour les bâtiments agricoles et pour une maison d’habitation sont également définis par arrêté préfectoral.
Vous pouvez vous référer à notre article consacré au calcul du montant du fermage.
Les taxes foncières sont à la charge du propriétaire. Mais il peut en demander un remboursement partiel à son fermier. La seule interdiction est une prise en charge intégrale du montant du fermage par le fermier. 
A défaut d’accord entre les parties, le code rural prévoit un remboursement à hauteur de 20% de la taxe communale et intercommunale, de 50% des frais Chambre d’Agriculture et de 8% des frais de gestion.
Il faut enfin noter que le propriétaire peut voir des dégrèvements de taxes foncières sur leur avis d’imposition. Ces dégrèvements doivent bénéficier au preneur et pas au bailleur. Le propriétaire doit donc déduire ces montants du total du fermage dû par son locataire.
Cette dernière disposition est souvent source de conflit entre preneur et bailleur, ce dernier considérant que cette aide devrait lui revenir.
Le fermage est revalorisé chaque année selon un indice fixé au niveau national. Cet indice s’applique pour les révisions des loyers échus à compter du 1er octobre de l’année.
Note de l’auteur : Les informations que nous vous présentons ont un caractère purement informatif et pédagogique et ne peuvent se substituer à une analyse réalisée par un professionnel du droit rural. En cas de conflit, difficulté, … nous vous invitons à vous rapprocher d’un de ces professionnels (avocats, notaires, juristes en droit rural, …).
