Une ferme de luxe à vendre ne se résume ni à une exploitation ni à une maison de maître : c'est l'alliance des deux, une demeure de caractère posée au milieu de ses terres, avec des bâtiments d'exploitation, des dépendances et souvent plusieurs centaines d'hectares d'un seul tenant. Cette page rassemble les grands domaines agricoles proposés dans la catégorie propriétés de prestige de ma-propriete.fr : châteaux avec terres, fermes-manoirs, bastides et mas sur leurs cultures, domaines d'élevage avec logis restauré. Les exploitations classiques, sans dimension patrimoniale, relèvent de la catégorie propriétés agricoles.
Vous y trouverez les repères de prix issus de notre observatoire, la description de ce qui distingue ces domaines des autres biens ruraux, les points de vigilance propres à l'achat d'un foncier agricole important, puis les réponses aux questions que se posent les acquéreurs. Pour préparer l'ensemble de votre démarche, appuyez-vous sur notre guide d'achat des propriétés de prestige.
Le prix d'un grand domaine agricole se compose de deux valeurs qui obéissent à des marchés différents : celle de la demeure et de ses dépendances, qui suit le marché des biens de prestige, et celle des terres, qui suit le marché foncier agricole. Notre observatoire les mesure séparément à partir des transactions réelles enregistrées dans la base DVF de l'administration fiscale.
Côté bâti, les grandes demeures rurales de plus de 300 m² sur un terrain de moins de 10 hectares se sont vendues en 2025 à un prix médian de 822 000 €, pour une moyenne de 1,32 million d'euros ; la moitié des ventes s'est conclue entre 428 000 € et 3,1 millions d'euros, à 2 308 €/m² habitable en médiane, pour une maison type de 368 m² sur 1,2 hectare. La médiane a progressé de 17 % depuis le second semestre 2020. Côté terres, les 14 328 ventes de parcelles agricoles analysées en 2025 donnent un prix médian de 5 307 €/ha et un prix moyen de 6 059 €/ha, entre 2 500 €/ha et 10 537 €/ha pour 80 % des transactions ; le barème SAFER 2025 situe les terres libres à 6 460 €/ha (+0,9 % sur un an) et les terres louées à 5 350 €/ha (+2,5 %).
| Repère 2025 | Valeur | Source |
|---|---|---|
| Demeure de prestige rurale, prix médian | 822 000 € | DVF, 981 ventes |
| Demeure de prestige rurale, prix moyen | 1 321 000 € | DVF, 981 ventes |
| Fourchette centrale du bâti (P10-P90) | 428 000 € à 3 100 000 € | DVF |
| Prix médian au m² habitable | 2 308 €/m² | DVF |
| Terres agricoles, prix médian DVF | 5 307 €/ha | DVF, 14 328 ventes |
| Terres libres, barème SAFER | 6 460 €/ha (+0,9 %) | SAFER 2025 |
| Terres louées, barème SAFER | 5 350 €/ha (+2,5 %) | SAFER 2025 |
Un domaine de 200 hectares avec une demeure de caractère cumule donc, en ordre de grandeur, 1 à 1,3 million d'euros de terres au prix médian et la valeur de la maison, avant prise en compte des bâtiments d'exploitation, du matériel, des droits à paiement et des éventuels baux en cours. Ces repères situent une offre dans son marché ; ils ne remplacent pas l'expertise d'un bien. Le détail par région et par département figure dans notre observatoire du prix des biens de prestige et dans notre observatoire du prix des terres agricoles ; nos outils et calculatrices financières vous aident ensuite à chiffrer les frais d'acquisition et votre capacité d'emprunt.
Source : DVF (DGFiP), transactions 2025, traitement ma-propriete.fr ; barème SAFER 2025. Prix arrondis.
Ce qui fait un domaine agricole de prestige, c'est d'abord l'unité : un logis ancien, château, manoir, bastide, mas ou ferme fortifiée, entouré de ses terres sans enclave, avec des bâtiments agricoles en état de fonctionner ou reconvertibles. Les corps de ferme du Bassin parisien, les chartreuses girondines au milieu de leurs cultures, les mas provençaux sur leurs oliveraies, les longères normandes avec leurs herbages et les domaines d'élevage du Massif central en sont les formes les plus courantes. Les dépendances comptent autant que la maison : granges monumentales, hangars, silos, stabulations, logements de personnel, parfois une seconde habitation.
La surface est le second critère. Les recherches portent régulièrement sur des propriétés de plusieurs centaines d'hectares, jusqu'à des ensembles de plus de mille hectares dans la Champagne berrichonne, la Beauce, le Gers ou les grandes plaines céréalières. À cette échelle, la répartition entre terres labourables, prairies, bois, landes et étangs pèse davantage sur la valeur que l'architecture, et le domaine se rapproche d'une entreprise : rendement des sols, irrigation, drainage, accès, contrats de commercialisation.
Les grandes propriétés céréalières se trouvent dans le Bassin parisien, la Picardie, la Beauce, le Berry et le Poitou ; les domaines d'élevage avec belle demeure dans le Limousin, l'Auvergne, la Bourgogne et le Bocage normand ; les propriétés à vocation mixte, cultures et bois, dans la Sologne, le Perche, le Gers et la Dordogne. Le sud-est offre des mas et bastides sur leurs vergers, lavandes et oliviers, le sud-ouest des châteaux gascons sur leurs terres. Les prix du bâti sont les plus élevés à moins de deux heures de Paris et sur les axes TGV, les prix des terres les plus élevés dans les grandes plaines et les zones maraîchères.
Le premier concerne les baux : une grande partie du foncier agricole est louée sous bail rural, protégé et transmissible, avec un fermier qui dispose d'un droit de préemption en cas de vente ; acheter un domaine loué, c'est acheter un revenu et non la jouissance des terres. Le second est la SAFER, qui peut préempter les terres agricoles, parfois partiellement, et dont l'intervention doit être anticipée dès la négociation. Le troisième tient à la structure de la vente : cession de l'immobilier seul, ou de l'immobilier et de l'exploitation (matériel, cheptel, stocks, droits à paiement, parts de société), avec des conséquences fiscales très différentes. Ajoutez le diagnostic des bâtiments anciens, l'état des drainages et des réseaux d'irrigation, les servitudes de passage et la qualité agronomique des sols, à faire expertiser avant l'offre.
Ces propriétés changent rarement de mains : une vente se prépare sur plusieurs mois, souvent dans la discrétion, et mobilise un notaire, un expert foncier et parfois un conseil en transmission d'entreprise. Pour l'acquéreur qui n'est pas agriculteur, la question de la mise en valeur se pose dès le départ : exploiter en direct avec un salarié, confier les terres à un fermier sous bail à long terme, ou créer une société d'exploitation. Notre article peut-on acheter des terres agricoles sans être agriculteur détaille les options, et notre analyse de la préemption partielle de la SAFER explique ce que change la loi de 2026.
La fiscalité mérite une étude propre : les terres louées par bail à long terme bénéficient d'abattements sur les droits de transmission et d'une exonération partielle d'impôt sur la fortune immobilière, la demeure elle-même n'en bénéficie pas ; l'article fiscalité de l'immobilier de luxe présente les principales structures d'achat. Pour le vendeur, l'estimation doit distinguer les trois composantes du prix (bâti, terres, exploitation) ; nos critères d'estimation d'un bien de prestige et notre livre blanc « Créer une exploitation agricole » complètent cette préparation.
La qualité de la demeure et de ses dépendances, leur état de restauration, l'unité du foncier et l'agrément du site (parc, allée, vue, étang). Une exploitation classique se valorise à son outil de production ; une ferme de luxe ajoute une valeur résidentielle qui peut dépasser celle des terres.
Au prix médian des terres, 500 hectares représentent environ 2,65 millions d'euros de foncier nu, avant la demeure et les bâtiments ; dans les grandes plaines céréalières, où les terres dépassent souvent 10 000 €/ha, le seul foncier peut atteindre 5 millions d'euros. Les annonces de cette page affichent le prix global et la surface, ce qui permet de rapprocher chaque offre de ces repères.
Oui, sous réserve du contrôle des structures et d'une éventuelle préemption de la SAFER ; l'acquéreur non agriculteur confie généralement les terres à un fermier ou crée une société d'exploitation avec un associé exploitant.
Oui : le barème SAFER 2025 fait apparaître une décote d'environ 17 % entre terres libres et terres louées, et un bail à long terme réduit encore la liberté de l'acquéreur, en contrepartie d'avantages fiscaux.
Les annonces de fermes de luxe et grands domaines agricoles sont déposées par des particuliers, des agences spécialisées et des notaires ; filtrez-les par région, prix, surface de terres et type de bâti, puis activez une alerte e-mail pour être informé des nouvelles mises en vente. Selon la dominante du domaine, prolongez votre recherche vers les châteaux à vendre, les propriétés équestres ou les exploitations de grandes cultures. Vous vendez un domaine de ce type : déposez votre annonce et bénéficiez d'une diffusion auprès d'une audience d'acquéreurs qualifiés.
