Vous souhaitez vendre votre domaine viticole d’ici quelques temps. Mais vous êtes un peu perdu face à toutes les démarches à réaliser pour réussir votre vente. Rassurez-vous, nous vous présentons dans cet article les principales étapes administratives à choisir et à assurer au cours de votre processus de vente.
Sommaire
1. Avant la mise en vente
1.1 Diagnostics immobilier
1.2. Diagnostics des actifs viticoles
1.2.1. Les bâtiments contenant de l'amiante
1.2.2. Les contrôles en lien avec la présence de salariés
1.2.3. La réception du public
1.3. Les autorisations d'urbanisme
1.4. Les Installations Classées
1.5. Les vignes
1.5.1. Le Casier Viticole Informatisé
1.5.2. AOP, IGP et autres labels
1.6. Les actes de propriété et les baux
1.6.1. Expertise des vignes
1.7. L'angle commercial
1.8. Le stock de vin
1.9. L'Evaluation
2. Pendant la vente
2.1. Compromis de vente
2.2. Autorisation d'exploiter
2.3. Notification droit de préemption de la SAFER
2.4. Les cessions de parts sociales ou d'actions de société
3. Après la vente
3.1. Cessation d'activité fiscale
3.2. Dissolution de société
3.3. Déclaration aux douanes
4. En conclusion
Avant même la recherche d’un acquéreur, vous devez réaliser un ensemble de démarches qui sont pour certaines obligatoires et pour d’autres facultatives mais fortement conseillées.
Une partie de votre travail préparatoire consistera donc à collecter les différents documents et à vérifier si vous êtes toujours dans les clous des différentes réglementations et conformités.
Si votre domaine viticole à vendre comporte une maison d’habitation, vous serez soumis aux diagnostics immobiliers classiques. Parmi ceux-ci, seul le Diagnostic de Performance Energétique est obligatoire au moment de la mise en vente.
Nous vous conseillons toutefois d'effectuer et de préparer tous les diagnostics en même temps, pour d’une part, obtenir un meilleur budget, et d’autre part, pour fournir une présentation claire et exhaustive à votre futur acquéreur et éviter une renégociation tardive.
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Diagnostics |
Logements concernés |
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Diagnostic énergétique (DPE) |
Tous, sauf Vefa et logements destinés à être occupés moins de 4 mois par an. |
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Contrôle de l’installation électrique |
Biens dont l’installation électrique a plus de 15 ans. |
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Vérification de l’installation intérieure de gaz |
Logements avec une installation de gaz de plus de 15 ans. |
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État sur la présence ou l’absence d’amiante |
Biens avec un permis de construire antérieur à juillet 1997. |
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État de l’assainissement non collectif |
Maisons non raccordées au réseau public de collecte des eaux usées et qui bénéficient d’une installation autonome. |
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État sur la présence de termites |
Maisons individuelles et parties privatives des immeubles collectifs situées dans des zones identifiées par arrêté préfectoral. |
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État des risques et pollutions |
Construction et terrains localisés dans des secteurs spécifiques. Pour connaître les risques dans votre commune, consultez le site gouvernemental dédié. |
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Diagnostic bruit |
Logements et terrains implantés en zone d’exposition au bruit des aéroports. |
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Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) |
Logements construits avant 1949. |
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Information relative au risque de mérules (champignon) |
Biens situés dans une zone géographique délimitée par un arrêté préfectoral. |
L’exploitation viticole nécessite également la réalisation et l'analyse de certains diagnostics. Vous devrez notamment les produire lors de la signature du compromis.
1. Les bâtiments contenant de l’amiante
Si vous avez des bâtiments construits avant le 1er juillet 1997, vous devez notamment joindre l’état récapitulatif du Dossier Technique Amiante, document obligatoire depuis de nombreuses années.
La présence d’amiante n’interdit pas la vente mais oblige à faire appel à des entreprises qualifiés pour les travaux concernant les matériaux amiantés et en cas de déconstruction, à entreposer les matériaux amiantés dans des centres de stockage agréés.
2. Les contrôles en lien avec la présence de salariés
Si vous employez des salariés ou des stagiaires, même temporairement, vous êtes soumis à des obligations en termes d’hygiène et de sécurité au travail. A ce titre, vous devez réaliser régulièrement des audits sur votre entreprise. Ces diagnostics seront également à apporter à la connaissance de vos repreneurs.
Cette obligation s’applique notamment pour :
Les installations électriques de l’entreprise 
Les matériels de levage
Les dispositifs de prévention des accidents : prise de force sur les tracteurs agricoles, …
Vérification des extincteurs
Mise en place d’un Document Unique d’Evaluation des Risques Professionnels (DUERP)
Si vous recevez du public dans votre vignoble, vous êtes également soumis à des obligations au titre des ERP (Etablissements Recevant du Public). C’est notamment le cas si vous faites une visite et si vous avez un caveau de dégustation ouvert au public.
Vous avez dû réaliser un diagnostic d’accessibilité qu’il convient bien entendu de respecter dans la durée et qui sera mis à disposition du repreneur.
Durant la vie de votre entreprise, vous avez certainement réalisé des travaux sur vos bâtiments. Vous devez apporter la preuve de la régularité de ces constructions au regard des règles d’urbanisme.
Vous devez donc prévoir tous les permis de construire que vous avez obtenu ainsi que les éventuelles déclarations préalables de travaux.
Si certaines constructions datent de moins de 10 ans, vous serez soumis à la garantie décennale. Vous devrez donc fournir les factures et les attestations de garantie décennale des différentes entreprises.
Un domaine viticole peut relever de la législation des Installations Classées avec des obligations spécifiques sur le traitement des effluents viticoles selon la capacité de production.
Mais dans tous les cas, tous les chais sont concernés par l’obligation de traiter les effluents viticoles.
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Capacité de production |
Régime applicable |
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Moins de 500 hL |
Règlement sanitaire départemental |
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De 500 hL à 20 000 hL |
Régime de la déclaration |
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Plus de 20 000 hL |
Régime de l'autorisation ou de l'enregistrement |
Vous devez donc être en règle avec cette réglementation au moment de la vente et pouvoir en attester auprès de votre acheteur.
1. Le Casier Viticole Informatisé
Le CVI (Casier Viticole Informatisé) est la démarche obligatoire pour tous les vignobles auprès des douanes. Chaque parcelle de vigne doit être enregistrée sur votre Casier Viticole.
Le CVI permet également de suivre le portefeuille des autorisations de plantation du domaine.
C’est donc un document essentiel à fournir.
Chaque label a ses propres obligations. La vente de vignes AOP nécessite donc de vérifier que les parcelles de vignes respectent bien le cahier des charges qui s’applique.
En effet, la valorisation des vignes, et donc du vignoble, est très lié à l’appellation comme vous pouvez le voir dans nos rédactions d'articles en lien avec le prix des vignes.
Vous pouvez vous rapprocher de l’Organisme de Défense et de Gestion de votre appellation ou de l’INAO.
Vous aurez besoin des actes de propriété de toutes vos parcelles de vignes.
Ainsi que des baux si vous êtes locataire de parcelles de vignes. Il est essentiel de savoir qui du propriétaire des terres ou du locataire, est propriétaire des vignes plantées sur le terrain agricole.
Il est de plus en plus fréquent de faire appel à un expert viticole qui va venir auditer les vignes. L’expert validera les surfaces, l’état sanitaire et l’âge des vignes, les taux de manquants, le respect des règles de l’appellation, …
C’est une démarche et un accompagnement qui a un coût mais apportera une sécurité tant pour le vendeur que pour l’acquéreur.
Si vous réalisez vous-même la commercialisation de votre vin dans votre domaine viticole, c’est un élément clé à étudier dans votre démarche de vente.
Vous utilisez des marques que vous pouvez avoir déposées auprès de l’INPI. Si ce n’est pas le cas et qu’un domaine viticole concurrent utilise la même marque, vous risquez en effet de rencontrer des difficultés.
Votre fichier client peut également avoir une forte valeur. Il doit donc être tenu à jour et accessible.
Enfin, les contrats de distribution font partie des pièces à prendre en compte car ils peuvent influer sur la valorisation de votre domaine.
Si la vente de votre domaine viticole s’accompagne de la vente d’un stock de vin en cave, il conviendra également de valoriser ce stock. Cette dernière peut également impliquer l’intervention d’un œnologue qui vérifiera la qualité et la possibilité de commercialisation des vins.
Tous ces documents que vous avez fait effectuer ou que vous avez réunis, vont vous être très utile dans votre processus de vente.
Tout d'abord, ils serviront à l’évaluation de votre domaine viticole et donc à la fixation du prix de vente.
Ce seront également ces pièces qui permettront de créer un dossier de présentation et d'expertise que vous remettrez aux différents candidats.
Lorsqu’un potentiel acquéreur vous présente une offre immobilière qui vous convient, il est essentiel de formaliser cet accord dans un acte juridique.
Qu’il se nomme compromis de vente, promesse de vente, contrat de vente sous conditions suspensives, il devra être rédigé par un spécialiste pour sécuriser chacune des parties.
Ce type contrat contiendra notamment la désignation et le prix des biens vendus, le rappel des différents audits, les contrôles réalisés et les conditions suspensives qui devront être levées pour passer à la vente définitive.
L’acquéreur devra notamment valider définitivement sa capacité financière pour acheter la propriété viticole.
Il devra également obtenir une autorisation d’exploiter au titre du Contrôle des Structures. Si c’est une tâche qui incombe à l’acquéreur, il ne peut pas le faire sans l’appui du vendeur.
Vous devrez donc compléter et signer ce formulaire et lui fournir les informations nécessaires.
La vente sera également soumise au droit de préemption de la SAFER. C’est le notaire en charge de l’acte de vente authentique qui se chargera de cette procédure.
La vente de votre domaine viticole pourra peut-être prendre la forme d’une cession des titres de votre société. Cette option est quelquefois plus avantageuse pour l’acquéreur ou le vendeur.
Elle nécessitera un examen approfondi par les conseils de chaque partie.
La cession de votre société agricole nécessitera en outre des informations complémentaires sur votre entreprise ainsi que la mise en place d’une Garantie d’Actif et de Passif.
Ça y est, vous avez acheté votre projet de vente. L’acquéreur est entré dans les lieux et a démarré son activité.
Mais vous n’avez pas pour autant achevé vos formalités administratives.
Vous devez en effet produire une déclaration fiscale de cessation d’activité dans les 2 mois suivants la cession.
Dans le cas d’une vente de société, vous aurez certainement une valorisation de financement définitive des parts sociales à faire postérieurement à la date de la vente une fois votre comptabilité réalisée.
Si vous exploitez votre potentiel domaine viticole dans le cadre d’une société (que vous n’avez pas vendue), vous devrez sans doute réaliser une dissolution-liquidation de votre structure juridique.
En bien entendu, il ne faudra pas non plus oublier de déclarer votre cessation d’activité auprès des douanes.
Les démarches administratives à réaliser dans le cadre de la vente d’un domaine viticole sont très nombreuses. Il est probable que dans le cours des procédures, vous ayez dû réaliser des demandes complémentaires, selon la situation.
Il est donc essentiel de s’y prendre à l’avance pour présenter un projet de cession clair et conforme aux différentes réglementations.
Ce sera un atout pour la vente et également un élément d'engagement et de sécurité important.
Au regard de ces conditions, il est essentiel de se faire accompagner par des spécialistes des transactions viticoles. Si vous êtes en recherche d’un cabinet spécialisé pour vous suivre dans la vente de votre propriété viticole, nous vous conseillons d’utiliser notre service gratuit de mise en relation. Il vous suffit de présenter les grandes lignes de votre potentiel projet de vente. Dès réception, nous l’analysons et le transmettons aux professionnels des cessions viticoles qui seront en mesure de vous guider.
