Vous avez un terrain agricole inoccupé. Il ne vous rapporte rien et en outre vous devez vous acquitter chaque année des taxes foncières en augmentation constante. De la location à la revente en passant par la production d’énergie, nous vous présentons différentes solutions pour rentabiliser votre foncier agricole.
Vous pouvez louer votre terrain à un agriculteur. Attention, sauf pour les baux de petites parcelles, si vous souhaitez en percevoir un revenu, vous serez obligatoirement concerné par le statut du bail rural (aussi appelé statut du fermage, bail à ferme, …), un contrat de location très encadré par la loi.
Vous trouverez dans notre blog une série d’articles consacrés aux baux ruraux. Voici quelques principes importants à retenir :
C’est donc un contrat très protecteur pour le fermier et qui laisse peu de liberté au bailleur. A noter que les clauses du bail qui seraient contraires à ces points sont considérées comme nulles, même si elles reflètent la volonté des 2 parties.
Il faut également préciser que le montant annuel de la location varie à la fois selon la qualité des terres et selon le type d’activité réalisé sur les parcelles. Les parcelles sont classées selon leur qualité entre les parcelles de prairies, de labour et des critères de notation. Le fermage sera différent selon que les parcelles servent pour une production de polyculture, pour du maraichage, des cultures fruitières, des vignes, …
Vous pouvez également signer des baux pour une durée plus longue et qui offrent des avantages fiscaux. Si vous louez vos terres par un bail à long terme (plus de 18 ans), la valeur de votre terrain agricole bénéficie d’un abattement de 75% jusque 300 000 € et de 50% au-delà pour le calcul des droits de succession, de donation et d’IFI.
Ces baux permettent aussi généralement de majorer le montant du loyer (la majoration diffère selon chaque arrêté préfectoral).
Il existe plusieurs types de baux :
Bail petites parcelles
En dessous d’une surface (déterminée par chaque arrêté préfectoral) un bail portant sur un bien agricole peut échapper au statut des baux ruraux.
Le seuil de surface est par exemple :
Dans ce cas, la liberté est totale entre le fermier et son bailleur pour déterminer le montant de la location, la durée, les conditions de renouvellement ou de résiliation, …
La convention d’occupation précaire
Il existe 3 autres situations particulières qui vous permettent de louer un terrain sans relever du statut du fermage :
La convention de mise à disposition SAFER
Enfin, la SAFER peut conclure des conventions de mise à disposition entre un propriétaire et un locataire dans des conditions différentes d’un bail rural (durée de 1 à 6 ans, renouvelable une seule fois) dans l’attente d’une vente ou d’un bail rural ultérieur.
Le bail à commodat (ou prêt à usage)
Le bail à commodat est une location gratuite, généralement de courte durée, conclue entre un propriétaire et un locataire.
Si vous ne voulez pas rentrer dans le statut du fermage et ne pouvez pas bénéficier des exceptions, vous pouvez consentir une location gratuite à votre fermier, ce qui vous permet de faire entretenir votre terrain sans avoir les inconvénients du bail rural. Vous pouvez par exemple consentir ce contrat pour une durée de 1 an.
Vous pouvez exploiter vous-même le terrain et devenir agriculteur. Il n’est pas en effet obligatoire d’avoir un diplôme agricole pour être agriculteur et il est tout à fait possible d’être agriculteur pluriactif, c’est-à-dire en complément d’une autre activité.
Vous devrez notamment réaliser une inscription au Centre des Formalité des Entreprises (CFE) de la Chambre d’Agriculture de votre département. Vous serez éventuellement redevable de cotisation sociales auprès de la MSA selon votre activité et peut-être soumis à l’obtention préalable d’une autorisation d’exploiter au titre du Contrôle des Structures.
Vous pouvez faire appel à des entreprises de travaux agricoles ou des CUMA (coopératives d’utilisation de matériel agricole) pour réaliser les travaux des cultures et faire appel à des prestataires pour les formalités administratives (déclaration de revenus, déclaration PAC, …).
Contrairement à une location, les revenus tirés de l’exploitation de votre terrain ne seront pas garantis car ils dépendront des conditions de production, des cours et des dépenses que vous devrez engager.
Vous pouvez utiliser votre terrain agricole pour votre usage personnel en l’utilisant en terrain de loisir.
Un terrain de loisir ne correspond en effet à aucune définition juridique au titre de l’urbanisme et c’est l’usage que vous en faites qui lui donne la qualification de terrain de loisir.
Vous pouvez y réaliser votre jardin potager ou d’agrément, y installer pour quelques semaines ou quelques mois une « habitation légère de loisir ». La réalisation d’un plan d’eau est également envisageable mais nécessite des autorisations qui peuvent être difficiles à obtenir.
Si votre terrain comporte un bâtiment à usage agricole, vous pouvez envisager de le louer :
Il est en effet possible de louer un bâtiment agricole pour une activité commerciale ou au profit de particuliers.
Des sociétés comme Mon Hangar permettent ainsi de mettre en location d’anciens bâtiments agricoles, ou des surfaces de stockages au profit de particuliers pour du gardiennage de caravanes, de camping-car, de bateaux, .. ou au profit d’entreprises de transport, du BTP, … Un complément de revenus qui peut être très intéressant.
A noter que les bâtiments agricoles bénéficient d’une exonération de taxes foncières. Le changement de destination de ces bâtiments leur fait perdre le bénéfice de cette exonération ce qui peut représenter un coût annuel important.
En zone agricole, les installations et constructions d’intérêt collectif, nécessaire au service public peuvent être autorisées. C’est notamment le cas des installations d’éoliennes et de centrales solaires car la production d’énergie non polluante est un enjeu d’intérêt public.
Vous pourriez envisager un loyer pour l'installation de panneaux solaires. Vous devrez toutefois vérifier les règles locales du PLU et monter un projet réalisable. La construction d’éolienne est aujourd’hui très encadrée et les installations photovoltaïques au sol pas toujours acceptée du voisinage surtout si elle se font au détriment de terres agricoles.
Il vous faudra donc vous rapprocher de professionnels et présenter votre projet au service d’urbanisme de votre commune.
Même si le nombre d’agriculteurs est en baisse, la demande foncière est globalement forte en France ce qui a notamment permis un doublement de la valeur des terres sur les 30 dernières années.
Malgré cette hausse, la valeur d’un terrain agricole est très éloigné de celle d’un terrain constructible. Les prix sont très variables d’une région à une autre et dépendront à la fois de la pression locale, de la qualité des terres, de leur destination et des plantations qu’elles peuvent supporter.
Vous trouvez dans notre blog une présentation :
Attention : Si votre terrain est loué dans le cadre d’un bail rural, votre bien sera très vraisemblablement décoté contrairement à un bien libre de location.
La construction d’une maison d’habitation sur un terrain agricole est réservée, uniquement sous certaines conditions, aux seuls agriculteurs.
Vous devez donc soit devenir agriculteur et répondre aux conditions nécessaires, soit changer la destination de votre terrain.
Le changement la destination d’un terrain agricole en terrain constructible est généralement synonyme de jackpot : la valeur du bien est multiplié par 10 ou 20 voire même beaucoup plus. Mais ce n’est pas une démarche facile et surtout qui ne dépend pas de vous.
C’est en effet le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou un autre document d’urbanisme qui détermine si un terrain est constructible en le classant en zone U (Urbaine) ou AU (A Urbaniser). Les classements sont régulièrement revus mais la tendance est forte à une sanctuarisation des terres agricoles. Entre 2010 et 2020, ce sont ainsi 55 000 hectares de terres agricoles qui ont été urbanisées chaque année.
Il est donc intéressant de se rapprocher du service d’urbanisme de votre commune pour savoir où sont les zones constructibles actuelles et si vos terres pourraient bénéficier d’un prochain changement de destination.
Si votre terrain devient constructible, vous pourrez soit construire vous-même, soit le revendre. La construction nécessitera des travaux de viabilisation pour raccorder le bien au réseaux de distribution (eau, gaz, électricité, …) et l’assainissement qui sont très couteux.
A noter que si votre terrain agricole était loué à un agriculteur, le changement de destination de votre parcelles vous permet de mettre fin au bail rural. Vous serez toutefois redevable d’une indemnité à votre fermier pour compenser sa perte de marge brute.
