Mis à jour le 26 février 2025
Acheter un terrain pour y faire votre potager, aménager un jardin luxuriant, pêcher au bord de votre étang, camper, dormir quelques nuits dans votre cabane ou simplement pour profiter du calme de la nature, c’est le rêve de nombreux propriétaires ou futurs propriétaires.
Mais la conversion d’un terrain agricole en espace de loisir nécessite une maitrise des contraintes juridiques et environnementales actuelles. Contrairement aux idées reçues, cette transformation ne nécessite aucune démarche administrative puisque c’est l’usage qui en est fait qui détermine la qualification de « terrains de loisirs ». Toutefois, les réglementations liées au PLU (Plan Local d’Urbanisem), les nouvelles directives ZAN (Zéro Artificialisation Nette) ainsi que le risque de préemption SAFER imposent une réflexion stratégique approfondie.
Ce guide actualisé intègre les dernières évolutions législatives et les retours d'expérience des services d'urbanisme pour maximiser les chances de réussite de votre projet.
Il est tout d’abord nécessaire de définir et de comprendre ce qu’est un terrain de loisir. Au regard des règles d’urbanisme, il existe 6 classifications principales de territoires, les zones :
Les zones agricoles (A) comprennent des parcelles sources de richesse biologique, agronomique, économique et paysagère dans lesquelles les terrains doivent être réservés à l’exploitation agricole.
Un terrain agricole peut également être classé en zone N pour les espaces naturels sensibles.
Les zones de loisir (AUL) sont destinées à accueillir des activités sportives, culturelles et de loisirs (terrains de sports, campings, parc résidentiel de Loisirs, …).
Il n’existe donc pas de réglementation d’urbanisme spécifiques pour les terrains de loisirs à usage privatif en dehors de cette zone AUL.
La définition officielle de ce type de terrain peut donc être celle faire par le Ministère du logement et de l'égalité des territoires dans le cadre d’une réponse ministérielle du 15 mai 2014 : « L'appellation de « terrain de loisirs » relève de l'usage et non pas d'une catégorie juridique du code de l'urbanisme. Elle résulte, en effet, de l'activité de camping qui aboutit à l'installation d'hébergements de loisirs sur des parcelles privées situées dans des espaces non constructibles, naturels ou agricoles. »
Le code de l'urbanisme ne reconnaît donc pas officiellement la catégorie "terrain de loisir". Cette appellation relève exclusivement de l'usage privatif, permettant théoriquement une transformation sans formalisme particulier. Néanmoins, le classement en zone A (agricole) ou N (naturelle) détermine strictement les possibilités d'aménagement.
Bonne nouvelle, c’est donc l’usage que vous faites d’un terrain agricole ou d’un bois qui en fera un terrain de loisir et non pas une classification juridique. Il n’y a donc pas de démarche administrative particulière à faire pour transformer un terrain agricole en terrain de loisir.
Les terrains de loisirs concernent donc généralement des terrains non constructibles situés en zone agricole (A) ou naturelle (N). Mais, comme nous venons de le voir, vous n'avez pas de démarche d'urbanisme à réaliser pour changer sa destination.
Vous devez par contre connaitre la réglementation spécifique qui s’applique sur votre parcelle.
Avant tout achat, une consultation obligatoire du PLU, du POS (Plan d'Occupation des Sols) ou de la carte communale s'impose. Les services d'urbanisme municipaux disposent depuis 2024 d'un outil de simulation en ligne pour évaluer la constructibilité théorique des parcelles.
| Zone | Usage autorisé | Construction | Durée d'occupation |
| A (Agricole) | Potager, camping temporaire | HLL seulement* | 3 mois/an maximum |
| N (Naturelle) | Randonnée, pêche | Aucune | Illimitée |
| AUL (Loisirs) | Camping organisé | Bungalows | 6 mois/an |
*Sous réserve d'autorisation municipale et respect des normes HLL
Les constructions en zone agricole (A) et naturelle (N) sont strictement réglementées et vous ne serez donc pas libre d’y implanter une habitation ou une cabane. C’est ce que nous vous avons expliqué dans nos articles sur les constructions sur un terrain agricole ou sur un terrain forestier.
Seul un agriculteur peut, sous certains conditions, obtenir une autorisation de construire une maison d’habitation sur un terrain agricole.
Les zones A et N peuvent comprendre des zones STECAL (Secteur de Taille Et de Capacité d’Accueil Limitée) dans lesquelles des constructions légères peuvent être autorisées mais de très rares communes ont insérées ces zones dans leur Plan Local d’Urbanisme.
La réforme de 2023 introduit un régime déclaratif simplifié pour les installations inférieures à 35 m². Le dossier doit inclure :
En effet, si le connexion au réseaux d’électricité, d’eau et d’assainissement n’est pas obligatoire, le demandeur de l’installation d’un Habitat Léger de Loisir doit joindre à sa demande « une attestation permettant de s’assurer du respect des règles d’hygiène et de sécurité, notamment de sécurité contre les incendies, ainsi que des conditions dans lesquelles sont satisfaits les besoins des occupants en eau, assainissement et électricité » (article R 441-6-1 du code de l’urbanisme).
Les délais d'instruction varient de 2 à 6 mois selon les départements. Un contentieux récent (TA de Bordeaux, janvier 2025) a confirmé l'interdiction d'installation permanente sur zone A, même pour des micro-habitations.
Attention, la jurisprudence administrative considère depuis 2024 qu'une occupation supérieure à 120 jours/an constitue une résidence principale, entraînant des poursuites pour occupation illégale. Un arrêté préfectoral en Loire-Atlantique a ordonné en décembre 2024 la destruction de 23 cabanes pour ce motif.
En pratique, avant d’installer une caravane, un mobil-home ou une habitation légère, construire une cabane, … contactez la mairie pour savoir ce que vous avez le droit de faire. Vous risquez autrement de devoir démonter vos installations.
Du point de vue de l’urbanisme, il y a différents type d’habitat de loisir et la réglementation concernant les mobile-homes et les caravanes est différente :
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Définition du Code de l’urbanisme |
Exemple |
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Habitation légère de loisir – HLL |
Constructions démontables ou transportables, destinées à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs. |
Chalet, bungalow, cabane, tiny house ou maisonnette, cabanes dans les arbres, yourtes et tipis (équipés de bloc cuisine ou sanitaire). |
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Résidence mobile de loisir – RML |
Véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d’être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler. |
Mobil home |
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Caravane |
Véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux-mêmes ou d’être déplacés par traction et que le Code de la route n’interdit pas de faire circuler. |
Caravanes, vans, autocaravanes (mieux connus comme camping-cars). |
Les mobile-Homes et les caravanes ne rentrant pas dans la catégorie des HLL, il n’est pas possible, sauf dérogation de la mairie, de les installer même temporairement sur une terre agricole.
Créer un plan d’eau et passer vos week-ends en partie de pêche. C’est le rêve de nombreux pêcheurs mais un rêve qui est difficilement accessible car la réglementation permettant de créer un étang est très restrictive.
La création d’un plan d’eau a en effet un impact sur les milieux aquatiques, sur les écoulements des eau dans le bassin versant et peut avoir des incidences en terme de sécurité publique.
Aussi, la création et l’entretien des étangs sont soumis à des obligations réglementaires (articles L.214-1 à L.214-6 du code de l'environnement) et nécessitent en conséquence de réaliser des démarches préalables (de déclaration en dessous de 100m² ou d’autorisation au-delà de 100 m²).
La création d'étang est désormais soumise à :
L’achat d’un terrain avec un plan d’eau sera plus simple et rapide. Pensez toutefois à vérifier sa conformité. Elle est obligatoire pour tout étang ou plan d’eau créé à compter du 29 mars 1993. Une procédure de déclaration permet de régulariser les plans d’eau créés avant cette date.
Pour rendre votre terrain constructible et obtenir un permis de construire en dehors d’un projet agricole ou d’une HLL, il faudra obtenir une modification de zonage (ou déclassement) : c’est-à-dire faire modifier le Plan Local d’Urbanisme (PLU) pour déclasser la parcelle agricole (A) ou naturelle (N) en parcelle constructible (classement U du PLU). Ce déclassement peut se faire lors de l’élaboration ou d'une procédure de révision du PLU.
Nous vous conseillons de prendre contact avec le service d’urbanisme de votre mairie pour lui présenter les arguments en vue du déclassement de votre terrain et savoir quand une révision est envisageable.
Si elle était précédemment classées en zone U et que c’est une évolution du Plan local qui a modifié son classement en zone A ou N, il est possible de contester ce classement devant les Tribunaux.
Bon à savoir : Les récentes modifications apportées par la loi Climat et Résilience (2021) renforcent la protection des espaces agricoles. Par exemple, les données consolidées de la Chambre d’Agriculture de Normandie (2024) indiquent un rejet majoritaire des demandes de déclassement, aligné sur l’objectif ZAN national, avec des taux dépassant 70 % dans les zones sous pression urbaine.
L’achat d’un terrain agricole ou ou d'un bois est libre. Par contre, comme toute vente, elle pourra être soumise à un droit de préemption dont celui de la SAFER.
Si vous êtes dans une zone de tension foncière, le risque d’une préemption de la SAFER lors de l’achat d’un terrain pour en faire un terrain de loisir est assez fort, d’autant plus si le prix d’achat est largement majoré par rapport au marché moyen.
A noter tout de même que la SAFER ne détient ce pouvoir de préemption sur des parcelles forestières que dans des cas particuliers :
N’hésitez pas à vous renseigner au préalable auprès de la SAFER pour savoir si votre projet est réalisable.
Sauf à avoir un statut agricole, il vous sera impossible de créer une habitation principale sur votre terrain de loisir. Vous pourrez au mieux y installer une habitation légère de loisir pour une durée maximale de 3 mois par an.
La création d’un étang est possible mais nécessite de respecter un formalisme strict. Il peut être plus simple dans ce cas d’acheter une parcelle sur laquelle un étang est déjà présent.
Hormis pour ces 2 situations, il est en fait très simple de transformer un terrain agricole en terrain de loisir : il n’y a en effet aucune démarche administrative à réaliser car c’est l’usage que vous en faites qui en fait un terrain de loisir.
Vous risquez toutefois de vous heurter à une préemption de la SAFER si vous êtes en concurrence avec des agriculteurs.
Pour sécuriser votre projet, nous vous conseillons de prendre contact au préalable avec la mairie avant de vous engager dans un processus d’achat.
