Nous sommes fréquemment interrogé sur les droits du fermier lors d’une vente de foncier. C’est l’objet de notre 6ème article consacré aux spécificités du bail rural.
Le fermier bénéficie d’un droit de préemption (article L412-1 du code rural) lors de la vente du bien loué par le propriétaire. C’est une des dispositions d’ordre public du bail rural qui s’applique que le bail soit écrit ou verbal et à laquelle il n’est pas possible de déroger.
Cette priorité est plus forte qu’un simple droit de préférence car le fermier a la possibilité de contester le prix de cession s’il l’estime exagéré.
Le fermier doit respecter un certain nombre de conditions pour bénéficier de ce droit de préemption :
Être agriculteur depuis au moins 3 ans
Exploiter personnellement le bien vendu (participation effective et permanente)
Ne pas être propriétaire d’une surface supérieure à 3 fois un seuil défini par le Schéma Directeur Régional des Exploitations Agricoles (entre 1/3 et 1 fois la surface agricole utile régionale moyenne)
Un droit de préemption ouvert uniquement sur les ventes de terrains agricoles.
Ce droit de préemption n’est ouvert que dans le cadre d’une vente et ne s’applique donc pas lors d’une donation ou d‘une succession. Il ne s’applique pas non plus lorsque la vente se fait à un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclus (grands-parents, parents, enfant, frère et sœur, oncle et neveu) ou au profit de l’Etat ou d’une collectivité publique.
Le vendeur doit permettre au fermier d’exercer son droit de préemption. Le projet de vente doit donc lui être notifié et contenir les prix, charges et conditions de la vente. Le preneur dispose d’un délai de 2 mois et de 3 options : 
Exercer son droit de préemption (dans le délai des 2 mois)
Ne pas exercer son droit de préemption (l’absence de réponse vaut renonciation à son droit)
Exercer son droit de préemption sous réserve d’une révision du prix par le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux
Dans ce dernier cas, le fermier comme le bailleur resteront libres d’accepter les prix fixés après expertise par le Tribunal : le fermier pourra renoncer à son droit de préemption, le propriétaire pourra renoncer à la vente.
Si le propriétaire vend plusieurs parcelles dont seulement une partie est concernée par le bail rural, il devra obligatoirement permettre à son fermier de n’exercer son droit que sur les parcelles louées en scindant sa vente.
Si les modalités de la vente changent après notification au preneur, il est obligatoire de recommencer la procédure depuis le début. En effet, le non-respect du droit de préemption expose à la nullité de la vente et à des dommages et intérêts.
Dernier point, le fermier ayant exercé son droit de préemption s’engage à exploiter lui-même le bien pendant au moins 9 ans en qualité de propriétaire sous peine de dommages et intérêts au profit de l’acquéreur évincé.
Note de l’auteur : Les informations que nous vous présentons ont un caractère purement informatif et pédagogique et ne peuvent se substituer à une analyse réalisée par un professionnel du droit rural. En cas de conflit, difficulté, … nous vous invitons à vous rapprocher d’un de ces professionnels (avocats, notaires, juristes en droit rural, …).
